房地产及物管行业新冠疫情系列策略会（二）：疫情下危与机（全文完整）
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月份它是一个缓慢恢复的过程，但是回到二季度我认为就可以基本恢复到正常的房地产交易的状态。当然一手和二手我认为还是会有一些差异的，一手房恢复的速度可能会更快一些，二手房的恢复速度可能会相对慢一点，这当中还是会有一些不同。另外城市之间我认为也是会有一些差异。我注意到，比如说像昆明，现在基本 上售楼处恢复营业的超过 2/3，但是更多的地方大多数的售楼处还没有恢复正常的 运行，所以城市间的差异其实也蛮大的。比如说深圳售楼处恢复的数量就很少，但是广州售楼处恢复营业的数量就相对更多一些，所以这当中的差异还是蛮大的。住宅 市场我按照目前的这种状态，我觉得也就是影响 5% 左右，不会超过 10% 。销售金 额影响更小一些，主要影响的是销售面积这一块。
3 、基建方面。基建的恢复我认为会和售楼处的恢复相对同步。目前来看，建设这块的恢复还没有正式开始，所以也有很多投资人和我交流，说会不会影响今年开工和竣工的情况。从目前情况来看，如果能够在 3 月份开始恢复的话，那么影响是有 限的，毕竟原来的 2 月份，春节前 15 天和春节后 15 天，原来建筑企业就不开工的， 都要等到春节后 15 天以后才会正式开工。这一次可能会延长 2 周到 4 周。如果仅仅 是延长 2
周到 4
周的话，我认为放到全年中工期还是赶得回来的。如果延长的时间继续加长的话，可能会影响全年的评估的相对数。因为大多数的竣工都是放在 12 月份的。如果持续施工恢复不了的话，也会对年末的竣工的情况产生一定的影响。目前情况来看，如果仅仅是影响两周到三四周的话，我认为赶一赶还是来得及的。
4 、投资方面。最近成交了 100 多块地，昨天我写的公众号里面对这 100 多块土地也做了一些分析，比往年正常的时候来说几乎是腰斩，但还是有成交。我们也看到 了很多城市都推迟延后土地的拍卖，还有一些城市继续保持原来的土地拍卖的时间点。北京上周的成绩还是非常不错的，今天上海也会有一块地，晚上也会成交。所 以土地市场我倒是认为会延后交易，但是不会对今年的土地市场整体产生特别大的 影响，而且短期内我认为土地投资的价值更大一些。因为这段时间没有房产销售的 收入和回款，所以开发企业对于投资拿地还是抱以比较谨慎和观望的态度。最近土地市场反而有一些空间，有一些机会，政府也会给出更优惠的一些条件。我认为， 接下去两周到一个月的时间里，应该是一个挺好的拿地窗口期。
5 、房企方面。今年因为疫情来得比较早，春节前几天疫情就开始扩散了，所以房企今年对于现金流的管理，我认为还是比较早开始做的。所以总体来讲，我觉得风险大 多数还是可以控制的。如果再晚一两个月发生疫情的话，很多房企一季度投的钱 已经投出去了，这对房企来说影响可能会更大一些。现在大多数没有投出去，反而对房企现金流管理这块来说是利好，这对行业来说也是不幸中的大幸。但总的来讲， 今年的投资我认为还是会相对偏谨慎的，特别是一季度房企肯定还是以观望为主的。
一旦市场恢复，销售正常，回款正常之后，投资才会进入到正常的轨道。所以从房企投资的情况上讲，最近量肯定还是会往下走的。当然目前比较活跃的是央企、国企 ，再加上少量的规模房企，相对来说在投资方面更活跃一些，更多的房企还是采
用观望的方式。对于房企自身情况来讲，我觉得马上说要出现破产清算的这种企业还 是少之又少，不能说没有，但是我认为在规模房企当中这种企业还是比较少。主 要原因也是我前面讲到的，因为今年的疫情来的比较早，所以房企在管理现金流方面一月下旬就开始从严管理，反而不会出这么大的问题。所以 2020
年我觉得房企
的运营有压力，但是还不至于到马上要破产这样的一种程度。
6 、非住宅方面。非住宅市场我反而觉得压力大一些。大家也都注意到，比如说写字楼，这次疫情期间已经有很长时间，很多人没去写字楼，但是也突然发现远程办公效果也不差。所以有可能很多人接下去就告别写字楼这样的一种运作模式，特别是一些中小企业、微型企业可能就告别写字楼了，会更多采用居家办公、远程办公的方式。基本也能够满足业务上的需要，所以写字楼整体的供求压力还是蛮大的。
另外一块影响比较大的就是商业地产。因为今年的疫情对整个商业影响应该说是最大的，很多的业态是会要被清零或颠覆的，比如说培训，突然之间，线下培训全关， 改成线上培训。一旦启用线上培训，习惯线上培训之后，你会发现线上培训本身也是一个非常不错的选择。对于培训公司来讲也是一个不错选择，可以很大程度节约 线下的成本。所以像这个业态，可能会大幅度从商业地产当中减少。对商业房地产 来讲，减租免租是一种挑战，但业态巨大的调整可能是更大的挑战。未来有一部分 业态消失了，哪些可以补充进来，哪些可以长期的发展下去，目前我认为还是要打个问号的，也没有给出一个更好的解决方案。就像 10 年前由于电商的产生，倒逼整个商业业态的改变，而这次由于疫情的影响，我认为也会对原有相对集中的体验式商业发生一些改变。至于改造成什么方向，未来前景怎么样，我也没有一个特别好的结论。
另外一些方面，像产业地产、物流地产、租赁市场等，也都是存在一定的压力的，特别是租赁。长租公寓这块，往年节后是旺季，今年节后是淡季。从目前的态势情 况来看，恢复还需要一段时间。所以今年的细分市场，住宅外的细分市场的压力可能比住宅压力更大一点。
细分市场当中只有一项，物业，整体的态势发展还是非常不错的。这一次的疫情重大程度让物业和社区居民之间的这个关系更加紧密。所以从这一点上来讲，反而给物业加分。物业这些股票在资本市场的表现，其实也反映价值的提升。
总的来讲，我觉得 3
月份之后，一手和二手会逐步的恢复，一手恢复的速度可能会更快一些。开发企业为了急于回笼资金，也会采用以价换量的促销方式，利用好线上和线下整合营销的手段，确保能够在疫情结束市场开始恢复的过程中，最快速的完 成去化。事先签约，拿到回款，这可能也是接下去开发企业的重中之重，要点当中的要点。我觉得开发企业在经历了一个多月的调整恢复期之后，会很快进入到全 方位的复工当中，包括形式上的复工，更包括销售上的复工、投资上的复工和精神上的复工。
第二部分
2020
年房地产策略
嘉宾分享：
中梁地产执行董事、副总裁兼 CFO
游思嘉祥生地产集团有限公司副总裁
谈铭恒 乐居控股有限公司首席执行官
贺寅宇
Q：中梁作为一家温州起家，发展迅速，周转速度快的上市房企，在当前的疫情下，请问中梁在销售端和开工端受到的影响如何？公司又是如何应对的？高周转的模式是否会受到较大影响？ 中梁地产
游总：关于第 1 个问题，首先我觉得先说销售。全国现在区分为湖北和湖北以外的地区，浙江是长三角的重要的大省，现在它的疫情的情况跟广东省同样是仅次于湖北，但是它俩情况远没有湖北这么严重。我们现在也在密切观察，浙江跟广东两个都是销售的大省，对我们来讲，浙江比重更为重要。我们估计在月底的时候会看到新增还有确诊的案例应该会有一个受控的趋势。我们感觉总体上包括销 售及其他的方面，可能这个月基本上不会有太高的预期。而月底开始到 3 月份我们 估计全国湖北以外的售楼处应该可以按疫情的轻重可以慢慢恢复。
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月份的销售暂时我们也不报太大的希望，但应该 4
月份会有局部的恢复。
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月份当局部恢复，随着国家也有政策出台，消费的信心可能回升。我相信开发商在恢复销售的首个月，应该对于价格方面应该都会有一些刺激的手段。所以现在判断就 4
月份会开始慢慢回来，然后后面两个月应该会反弹快一点。总体来讲，上半年大概有两个月到三个月的销售受到影响。
下半年的销售视乎开发商的自身的排货情况，中梁全年的供货计划，全口径是 2600亿，暂时没有算 1
月份过后还没有买的地。以这样的一个基本面来看的话，在疫情出现前去年年底我们估计今年是大概 20 % 的增长。当然 2
月份、 3
月份的销售肯定是有影响的，那么全年的销售影响多少，我们认为不宜过早判断。
我觉得还是先等售楼这方面恢复，应该在 3 月底左右，因为很多业绩都会在 3 月底左右公告，到时候我们会有比较一个客观的判断。但是我对于全年的情况，其实并不 太悲观，因为下半年还是蛮有信心的，有机会可以追上上半年所损失掉的两个月左右。关键就是开发商，包括中梁自身手里的货是怎么排布的。我们在湖北的货值并不高，受到的影响有限，去年占我们的销售大概 2 % 左右，今年的货值复盘，全口径算的话，应该也只是在 3 % 左右。
所以只要疫情在湖北以外有比较良好的改善，今年销售的情况我们还是谨慎乐观的。也认同丁总所说的，对于住宅的影响可能应该没有商业的影响大，我们是住宅为主
地域城市全结构的布局——从二线到四线城市。这一次我们感觉对于二、三线城市基本上影响都是差不多的，暂时没有看到能级低一些的城市，受到的影响会大一些。
四、五线城市现在看情况，就是损失了 2 月份的返乡置业的需求。这一部分的话应该我们也可以透过一些刺激的措施，在恢复销售之后，估计全年可能也会追上一些，因为返乡需求其实传统来说对于春节月比重会比较大，在其他的几个月它其实比重也不是特别的高，所以只要这次在疫情受控，房屋销售可以重新展开的前提下，情况还是谨慎乐观的。
价格方面的话我相信大家都比较关心，因为最近一周我们都看到有些龙头的企业开始有线上销售的一些措施，也同时有一些关于打折的说法，我们觉得在线下销售停顿的时候，大家都在探索关于线上销售的手段，这些手段确实带来一些销售，但是这类的销售在一两个季度以内，它所产生的现金流是不会太多的。
所以对于非文旅、非四五线城市的项目，销售手段主要还是会比较依靠线下销售签约的方式。所以疫情只要受控，我相信主要的战场还是在线下的销售。但是线上手段可能将来对整体销售的的方式方法都会产生一些影响，我们也密切关注，我相信 业内都不能够忽视这个新的渠道，但暂时对于整体销售回款，我觉得可能没有现在外界所说的这么高。
第二关于价格的话，这一周也看到媒体很多报道龙头的公司大概在 75 折，首先这 些销售手段都是蛮正常的，我相信也不止是房地产销售有这类的促销的活动，我相信其他的一些线下甚至餐饮，甚至一些消费都有这样的促销。但是折扣的比例应该是 有点过度夸大，相信跟很多的促销的大卖场的情况差不多，平均 75
折这样的一个说法，我觉得是一个销售的手段，实际上平均折扣估计没这么高。
我们研究了一下，偏向有某一些的需要跑量的货，会有大一点的折扣，实际上我们觉得这个折扣看情况都应该是平均在个位数以内，所以如果以这样的情况，特别像现在疫情比较困难，而且在可能维持到 4 月份，我觉得这类的折扣跟过去两年在三线城市、四线城市，甚至一些在弱二线城市所出现的一些折扣蛮接近的。
所以我们觉得对于它价格的折损，暂时不用太过担心，随着销售恢复1~2 个月以后，预期国家也会有政策，包括按揭、限购的适当放松，我觉得这类的折扣可能应该也是短期的。
我觉得房企的高周转的模式来讲的话，可能第一大家在担心销售，但是现在很多的投资者其实也关心供货的情况，因为这一次开发商手里可能 2 月份都有备货，销售恢复了以后，很多人担心供货会不会跟得上。但是我们自身情况还是偏乐观的，因 为去年下半年随着我们在资本市场融资，做多了一些投资，而且我们一直都是比较致力于全结构的布局，在二、三线城市我们都是随行就市布局，二、三线的比重也基本上来了，所以中梁现在并不是一家特别偏重于四五线城市的公司，其实我们大部分现在是二、三线占大头，四、五线占比只是在 10 % 左右的情况。在这种情况之 下，我们区域上也没有太大的集中性，当然长三角还是我们的主力市场，但是在这
种情况之下，我们觉得今年的货还是会比较平均的，所以高周转我们觉得现在看的话还是可以维持的。你现在看，其实商业的影响可能更大，特别收租物业收入恢复，可能还会滞后于住宅销售，所以现在来看，房企高周转模式还是具备防守力的一个业务模式。
Q：如果疫情短期内无法结束，公司的资金端压力如何？我们看到您刚以比较好的价格发行了 2.5 亿美元债券，后期公司在债券融资和银行及非标融资方面是如何打算的？ 中梁地产
游总：首先在春节休假的时候，作为房企，我相信大家都会比较纠结，特别在股市还有境外的债市还没有恢复的情况之下，大家都是曾经比较担心的。但是就过去两周的发展情况来看，我觉得 A 股、港股，还有境外债券的发行市场，首先 价格是偏稳定的。第二是交易金额运作有秩序，基本上系统的风险我们现在看并没有出现。我们也在两周以前也把握了市场的机会，做了一个 2.5 亿美元的 364 天的短期票据的短融。
价格其实跟 1
月份相比，不但没有特别的拉高，而且在发行量、票息率方面还算是比 较理想的。所以我们现在看融资的平台还是比较畅通的。股票市场我觉在 A 股还没开的时候，港股的震荡比较大，但是当 A 股开了以后，也看到有些资金流入，现 在看房地产的股价，虽然相对 1 月份是调整了一些，但其实都是在 5%左右。
所以我们投资者对于股票也包括短期的美元票据还是有些期待的。最近几天每天都有 一些房企出来拿几个亿美元，我觉得这个也不代表房企对于资金链很着急，我觉得现在的信号其实很简单，在这种情况之下，房企都在做一些防守的措施，拿一些现金做备用，而且它的成本基本上很合理的。我们的很多同业现在可以做到 5%~6% 利率，其实他们的评级的级别也基本上在高息债的级别，...