房地产估价师《理论与方法》考前巩固题(完整)
1.建筑物的实物因素中的采光和尤其对住宅和办公楼来说,比较重要。A.保温B.隔声C.日照D.隔热2.是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。下面是小编为大家整理的房地产估价师《理论与方法》考前巩固题(完整),供大家参考。
1.建筑物的实物因素中的采光和 尤其对住宅和办公楼来说,比较重要。
A.保温
B.隔声
C.日照
D.隔热
2. 是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制
3.有的地方对临街住宅改为铺面的,经过工商登记、依法纳税、在 以上的,可以根据实际用途予以拆迁估价。
A.半年
B.一年
C.两年
D.三年
4.在评估期房价格时, 。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点现在的状态
B.估价对象状况为估价时点现在的状态,房地产市场情况为未来某时点的状态
c.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点未来的状态
D.估价对象状况为未来某时点的状态,房地产市场情况为估价时点现在的状态
5.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1200m2,现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的是 。
A.建筑面积1800m2,两年前出租,年租金35万元,位于同一工业区
B.建筑面积1100m2,近期出租,年租金150元/m2,位于20km外
C.建筑面积10000m2,近期出租,年租金180万元,位于同一工业区
D.建筑面积1000m2,近期出租,年租金20万元,位于同一工业区
6.某宗房地产成交价格为4000元/m2,首付40%之后以后平均每半年支付一次,分五次付清,年折现率为8%,则该宗房地产的实际成交价格为 元/m2。
A.3620
B.3742
C.3909
D.4000
7.市场法中,采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整,其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高1%,若改为直接比较,则房地产状况的调整系数为 。
A.1.05
B.0.97
C.0.98
D.1.03
8.已知年利率是5%,存款额是1000元,存款期限是一年,如果每半年计息一次,则实际利率是 。
A.2.5%
B.3.0%
C.5.06%
D.8.0%
9、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库,其经济寿命为 年。
A.70
B.60
C.50
D.40
10.某建筑物的重置价格为800万元,有效年龄10年,目前该建筑物的剩余经济寿命为30年,残值率为5%,土地剩余使用年限为25年,未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是 万元。
A.13
B.14
C.19
D.23
11.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有 的特性。
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大
D.不可移动和用途多样
12.对房地产买卖为目的的房地产估价时,当租约租金与市场租金有差异且租期较长时,租约租金与市场租金差异的影响 。
A.应考虑
B.不考虑
C.无所谓
D.不大
13.关于房地产抵押,下列说法不正确的是 。
A.房地产抵押除了初次抵押估价,还有再次抵押估价,增加抵押贷款估价等
B.处置抵押房地产估价,即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的,为其提供相关价值参考依据
C.房地产抵押后,该房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押
D.抵押权不可以转让
14.某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以 元/m2为基础进行修正。
A.2000年的城市房屋拆迁补偿指导价
B.2007年该区同类建筑物的重置成本价
C.2007年该区同类建筑物的市场交易价格
D.2007年重新规划后该区商品房售价
15.房地产权利的种类中,属于自物权的是 。
A.所有权
B.典权
C.抵押权
D.地役权
16.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91,则其依据是 。
A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为9%
B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为9%
C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为9.89%
D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为9.89%。
17.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年,楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2,该类房地产的报酬率为6%,则两宗土地价格相比 。
A.甲大于乙
B.甲小于乙
C.甲等于乙
D.无法确定
18.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为6%,则该宗房地产的收益价格为 万元。
A.667
B.1333
C.1000
D.500
19.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为50年,预计未来第一年的净收益为50万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的报酬率为6%,则该宗房地产的价格为 万元。
A.833
B.2500
C.1250
D.1067
20.已知一年期国债利率为3.31%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿率为2.23%,管理负担补偿率为1.32%,缺乏流动性补偿率为1.42%,所得税抵扣的好处为0.5%,则报酬率为 。
A.7.78%
B. 8.28%
C.13.21%
D.14.21%
答案:
1.C 2.A 3.B 4.D 5.D
6.B 7.D 8.C 9.B 10.C
11.B 12.A 13.D 14.C 15.A
16.C 17.A 18.C 19.D 20.A
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