基于全生命周期理论的低碳房地产测度研究
内容摘要：本文在低碳房地产的研究中首次引入全生命周期理论，将房地产的碳排量测度细分到材料准备、建筑施工、房地产使用、建筑拆毁、报废回收这五个阶段，并建立了低碳房地产的测度模型。本文对测度房地产碳排量做了有益的尝试，拓展了相关的理论文献，以期对我国低碳房地产问题研究有所启示。
关键词：生命周期理论 低碳房地产 碳排量测度 测度模型
当前，气候变化已成为世界经济发展面临的最严峻挑战之一。“低碳经济”应运而生，在低能耗、低污染和低排放的基础上提出了一种新的经济发展模式。低碳经济的核心思想主要有两个方面：一是降低二氧化碳的排放量；二是在减排的同时还要继续发展经济。我国作为发展中的大国，这两点更为重点，亦为难点。作为国民经济支柱产业之一的房地产业，面临着减排和发展的双重任务。国内许多城市已经进行了低碳发展的试点，如上海市打造东滩生态城，珠海市发展低碳经济示范区，天津开发中新生态城，保定市建设绿色低碳新能源基地等。我国的低碳房地产已经逐渐起步。
然而，如何对房地产低碳水平进行测度？对于这些问题，国内尚无专门的论述。如不能科学的测度房地产的低碳水平，这将使得我国低碳房地产的发展效果无法得到量化，最终将制约房地产业的低碳发展。本文以生命周期理论为依据，建立了低碳房地产的测度模型，对测度房地产碳排量做了有益的尝试。
发展低碳房地产的必要性
过去五年中，我国占了全世界的房地产开发量的50%，而我国能耗里有40%来自于建筑，这一比例远远高于运输和工业领域。在现存的430亿平方米建筑总量中，99%是高能耗建筑。目前房地产业的物耗高、能耗高、排污高等特征依然严重。全国工商联相关人士指出：按绿色房地产示范项目的标准计算，仅住区绿化、节水、节能、交通四个系统，每年就可以通过减碳节约运行成本1000亿元。此外，在占全国建筑总量25.4%的商业建筑中，若按50亿平方米为减碳型建筑计算，每年就可节省费用5000亿元。而在建筑施工过程中，以每年新建的10亿平方米建筑量计算减碳量，每年可节约运行费1000亿元。综合以上三项，再考虑民用与商用的电费差价，每年房地产可减碳节约费用近万亿元。因此，为了实现社会的可持续发展，顺应社会经济发展的大趋势，走低碳型的发展之路，亦是房地产业长远的发展方向。
中科院发布的《2009中国可持续发展战略报告》中明确指出，低碳化将作为我国社会经济发展的一个重要战略目标。这一政策的颁布引起了实业界和学术界的广泛讨论，他们认为我国发展低碳房地产是顺应时代潮流的，但是由于发展低碳房地产是一个系统工程，缺乏一个科学合理的评价标准将是制约其发展的重要瓶颈。
关于低碳房地产的国内外研究综述
低碳意指较低（更低）的温室气体（二氧化碳为主）排放。从广义的角度来看，对建筑体进行绿化、精装修等降低碳排放的地产项目均可以算入低碳地产；从狭义的角度来看，低碳地产势必有一个更为精准的碳排放量的标准，目前而言全球减排大都以1990年为参照标准，可以预计未来低碳地产的标准也很有可能参照1990年建筑体的碳排放量进行规范。由于低碳房地产属于一个新兴的研究领域，国内外对于低碳房地产的研究正属于起步阶段，可借鉴的研究成果较少。
（一）国外低碳房地产的研究现状
建筑能耗是建筑节能的基础，只有在衡量建筑能耗的基础上才能计量房地产节能的成效和制定房地产节能的发展战略。英国在1976年首次开始对建筑能耗进行了统计。美国由国家标准局专门负责对建筑能耗进行调查，并建立了建筑能耗统计数据库，这为理论界的研究提供了便捷可靠的数据来源。
大量学者围绕低碳房地产相关课题开展了学术研究。Chris Goodall（2007）通过对英国国民家庭生活中电能、石油、天然气等能源的统计，将生活中的各种物质消耗定量转化为CO2排放，以数据形式展示了英国家庭生活碳排放的未来情景及低碳化生活方式的迫切需求，并有针对性地提出英国国民生活的低碳标准。日本学者柳下正治（2007）立足本国碳排放现状，通过对房地产、家庭及工业部门的碳排放研究，从产业分布、建筑建造及新节能技术应用方面提出了碳排放减少的政策建议。美国哈佛大学经济学教授 Edward（2008）进行了系统深入的研究，提出了城市CO2的排放量计算方法及应用分析，并对美国10个典型大城市中心与郊区单位家庭采暖、交通、空调及生活能耗进行了实证研究。他将CO2/t排放折合成43美元的经济成本核算，从碳排放的经济学角度，科学地提出了实现城市低碳化发展的政策建议。
此外，国外的众多经验表明在起步阶段，制度要素和技术要素是低碳地产发展的主要制约因素。美国绿色建筑委员会（USGBC）为了满足美国建筑市场对绿色建筑测度的要求，先后提出了多套LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）评估体系。LEED评估体系基于可持续性选址、节水、能源与大气、材料与资源、室内环境、创新与设计等多个维度，采用定量分析的方法，操作简单便于大面积的推广和使用。但是由于LEED以美国的房地产市场为导向，不符合我国具体的国情，无法直接为我国的低碳房地产测度所利用。
（二）国内低碳房地产的研究现状
国内对低碳房地产的研究主要集中在住宅及公建中的能源使用上，提出加强住宅及公共建筑使用中节能措施，建筑设计与发展要与当地气候条件相适应（陈飞，2008），努力实现建筑用能与产能、环保、可再生资源利用相结合，转变建筑的高能耗型消费模式，延长建筑物生命周期（宋春华，2008）。有些学者通过试验比较，精确地计算出建筑物在不同的使用方式、空间规模状况下的电能消耗，为每平方米建筑不同使用方式的能源消耗及碳排放强度的计算提供了有力的数据，为房地产节能减排提供参照（江亿，2007）。诸大建（2007）以我国未来发展的环境可承受限度及经济运行保持在良好的状况为基础，推断出我国的碳排放强度，并总结基准情景、一般情景及低碳情景条件下建筑中能源及碳排放指标，论证不同情景模式下的经济代价及实现既定目标的可能性。杨秀等（2006）对建筑能耗的统计方法进行了介绍，例如宏观模型、微观模型等。建设部曾对建筑能耗进行了定义，所谓的建筑能耗是指建筑运行使用能耗，具体包括采暖、照明、动力、制冷等功能。这个定义将建筑物的能耗只归结到运行使用能耗，而将建筑施工能耗和建材能耗排除在外，具有较大的局限性。
综上所述，国内外的学者对低碳房地产现有研究主要存在两个不足：一方面，目前的研究主要集中在建筑运行能耗方面，并未将建筑生命的整个周期纳入进来，这使得房地产碳排量的测度具有局限性。要想科学合理地评价建筑物的碳排量必须要综合考虑建筑的整个生命周期，对每个阶段进行测度，最终进行汇总。另一方面，未能建立一套全面、合理的评价体系，这也使得低碳理念在房地产业中难以深入推广。近年来，我国已经提出了“四节一环保”理念，大力发展生态建筑、低能耗建筑、环保建筑，但是低碳建筑尚处于示范阶段，如何界定一个建筑是否符合低碳标准，尚未建立一个统一的评价体系。
低碳房地产的测度
全生命周期的概念起源于生物学，原意是指具有生命现象的有机体从出生、成长、成熟、衰老到死亡的整个过程。随着科学知识的不断融合，全生命周期理论逐渐被引入经济、管理、环境等领域，并由此衍生了一系列的理论和研究方法。在产品的研发过程中，全生命周期发展得比较成熟。产品的全生命周期是指产品从原材料获取、产品设计、加工制造、包装运输、流通销售、使用维护、报废回收的整个过程。生命周期能耗评价（LCEA）是生命周期评价的一种常用的形式，广泛运用于产品设计中。本文借鉴生命周期理论，结合产品的生命周期划分方法，认为房地产的生命周期能耗应包含材料准备、建筑施工、房地产使用、建筑拆毁、报废回收这五个阶段。根据上述思想，构建如下房地产全生命周期能耗模型：
（1）
公式（1）中的为整个生命中期的总的碳排量，为材料准备阶段的碳排量，为建筑施工阶段的碳排量， 为使用阶段的碳排量，为建筑拆毁阶段的碳排量，为报废回收阶段的碳排量。为了便于计算，本文将这五个阶段的碳排量均以CO2代替。
由于在房地产的整个生命周期中涉及到多种能源的使用，例如煤炭、电能、热能等。为了避免不同能源的差异性，必须构建一个涵盖不同能源的CO2测度模型。经过分析与推导，公式可表述为：
（2）
Ei为不同类型能源使用量，可按标准统一折算为标准煤。系数Ki为相应的碳排放强度或者碳排放系数。由于地区、技术条件及能源结构的差异，不同国家的系数Ki是不等的。我国长期依赖煤碳来作为主要的能源，能源结构不合理且利用率较低。据现有研究显示，我国使用1kWh的电力平均排放CO2为0.998kg，燃烧1t标煤排放CO22.45t。使用电力的K系数为0.998，使用标准煤的K系数为2.45。由于各种Ki均为常量，我们就可以将低碳问题就转化为对能源利用问题的研究。在此基础上，本文构建房地产低碳测度模型。公式表述为：
（3）
根据式（2）进行迭代，可得：
（4）
房地产CO2排放量采用整体计算的方法，利用房地产的每平方米均价、每平方米能耗量及CO2与能源的换算比来构建评价模型。其中，Area表示建筑物的总面积，Value表示的是开发的房地产市场价值，E表示不同能源的使用量。
结论
本文在分析我国发展低碳房地产现状的基础上，基于生命周期理论从材料准备、建筑施工、房地产使用、建筑拆毁、报废回收五个阶段，借鉴生命周期能耗评价的方法，建立了低碳房地产测度模型。该模型操作简单，使用方便，符合我国房地产业的发展特征，适合运用于我国的房地产碳排量的测度。
基于生命周期理论的视角，建筑的能耗主要发生在建筑和使用过程中，因此，必须从“低碳建筑”和“低碳使用”这两方面进行深化改革。首先，政府制定合理的碳排量标准。政府相关部门根据各地区的具体情况，制定本地区的低碳房地产的碳排量标准，结合本文的模型计算各个房地产企业开发项目的碳排量，对不符合低碳标准的房地产开发项目进行整改，在全国范围内树立起发展低碳房地产的典范。其次，调整房地产业的经济结构，打造完整的低碳房地产产业链，这将为促进低碳房地产的发展提供新的契机。再次，房地产公司转变粗放型的发展观念，树立低碳环保的新观念。房地产公司在建筑供暖、供电，建筑选材等方面严把质量关，大力推广使用太阳能技术，广泛运用可再生能源。最后，加强低碳节能的宣传。引导居民在日常生活中自觉节约用电、用水，减少碳排放，树立低碳节能的社会新风尚。
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