长沙二手房价格模糊综合评估模型
摘要:二手房价格评估是当前房市场中一个有待解决的突出问题。将模糊数学理论引入二手房价格评估中,建立二手房的模糊综合评估模型,同时结合实例进行计算,结果表明该模型与实际情况相符,可为政府制定政策、开发商决策和消费者购房等提供可借鉴和参考的分析方法和工具。
关键词:二手房;价格评估;模糊综合评估;层次分析法
中图分类号:F293.30 文献标识码:A
Fuzzy Synthetic Evaluation Model of the Price of Second-hand House in Changsha
ZENG Zhao-fa1,TANG Hai-bin1,WANG Yi2
(1.College of Statistics,Hunan University; Changsha 410079,China;
2. Center Branch in Huizhou City, The People′s Bank , Huizhou 516001,China)
Abstract:Evaluation of the price of the second-hand house is an outstanding problem in the second-hand house market. The paper introduces the fuzzy mathematical theory into the evaluation of the price of the second-hand house to set up the fuzzy synthetic evaluation model of the price of the second-hand house. Results of calculation show that the model is consistent with the actual situation,so it can provide reference for government policy-making, developers and consumers buying house.
Key words:second-hand house; evaluation; fuzzy synthetic evaluation; analytic hierarchy process
根据住房参与流通的时序结构,住房市场可以分为一级市场和二级市场。一级市场是指新建住宅流量的权属首次让渡的市场,如新建商品住宅的买卖、租赁等。二级市场是以存量住宅为交易对象的市场,即住宅权属的转让或再转让的市场,俗称二手房市场[1]。自2002年底我国政府出台房改房、公房上市等政策,全面放开全国35个城市的二手房交易市场后,二手房市场成交量以每年30%左右的速度快速增长。虽然目前我国的二手房市场已经初具规模,但与成熟的房地产市场相比,仍具有巨大的发展空间[2]。目前我国的二手房市场总体上还处于探索阶段,还有很多需要研究和进一步完善的地方,特别是如何合理确定二手房的价格,是当前迫切需要解决的问题。二手房的价格评估,涉及的不确定因素众多。评估的准确性与评估所采用的方法以及评估人的经验和资料丰富程度密切相关。“估价难”一直是交易过程中存在的一个突出问题。影响二手房价格的因素主要有区域因素、个体因素、市场因素以及消费者的心理因素等[3]。因此,确定科学合理的价格评估模式,准确地估算二手房的价格,是当前二手房市场中一个亟待解决的突出问题,对二手房的价格进行客观科学准确地预先综合评估显得十分重要。
本文将模糊数学理论引入二手房价格评估中,提出了二手房价格模糊综合评估模型。首先确定了二手房价格评估指标体系的构成,并对各项定性指标进行定量化的处理,建立了二手房的模糊综合评估模型,然后通过实例对该模型进行了检验,验证了该模型的正确性。本文可为政府制定政策、开发商决策和消费者购房等提供可借鉴和参考的分析方法和工具。
一、二手房价格综合评估体系
二手房价格是由该住房的各特征变量综合决定的。通过对相关文献的查阅,发现前人往往把住房特征分为三大类,即建筑特征、邻里特征以及区位特征[1]。其中,住房价格与其建筑物本身的特征密切相关。目前对建筑特征的选取集中在建筑面积、房龄、楼层、总层数、住宅间隔等。邻里特征主要集中在住宅区周边提供公共服务的便利程度以及居住环境,如居住区本身服务设施状况,周围学校、医院、购物中心的规模及可达性、道路等级、景观视线、噪音、污染水平等。区位特征对住房价格的影响也非常大,其中包括了交通状况和行政区域等。以前人对住房特征变量的选取为参考,并对长沙市部分房地产评估公司和广大住户进行了调查,考虑到二手房价格评估具有综合性、复杂性的特点,建立了如图1所示的二级综合评估体系结构。从图1中可以看出,第一级评判指标有建筑特征、邻里特征和区位特征3项。而3项指标再细分为14项二级指标。它们之间构成一个递进层次结构,综合全面地反映出二手房价格的决定因素。
三、实例分析
针对长沙市芙蓉区某套欲出售二手房,按照上述模型,请了10位长沙市房地产评估公司的专家对该二手房的各价格评估因素进行了打分,利用Matlab软件分析处理后得到了表3的数据。
从初级评价结果可以看出,对该二手房的建筑特征和邻里特征评估较好,区位特征很好,因为其位于市区繁华地段,因而其最终综合评估结果为较高,与卖主的期望值相符,验证了该模型的正确性。
四、结论
本文将模糊数学理论引入二手房价格评估中,提出了二手房价格模糊综合评估模型,并通过实例对该模型进行了检验,验证了该模型的正确性。由于二手房价格的评估本身具有模糊性,因此用模糊综合评估法将定性问题定量化后再进行评估,很大程度上克服了评估中的主观性。该评估模型可为政府制定政策、开发商决策和消费者购房等提供可借鉴和参考的分析方法和工具。
参考文献:
[1] 鲁海燕.广州市住宅二级市场及其特征价格研究[D].华南师范大学硕士学位论文, 2007.
[2] 阮小健.住房二级市场经纪服务佣金与合同研究[D].清华大学硕士学位论文, 2005.
[3] 富闽鲁,汪波.我国二手房估价模式探析[J].价格理论与实践,2007(6).
[4] 贺仲雄.模糊数学及其应用[M].天津:天津科学技术出版社, 1998.
[5] 许树柏.层次分析法原理[M].天津:天津大学出版社, 1988.
[6] 汪应洛.系统工程(第三版)[M].北京:机械工业出版社, 2003.
(责任编辑:石树文)