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房地产行业地产战疫系报告:寻找资产荒最优解(完整)

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房地产行业地产战疫系报告:寻找资产荒最优解(完整)

 

  内容目录 我们不同于市场的观点、方法及框架

 ....................................................................... 6 观点

 .......................................................................................................................... 6 方法

 .......................................................................................................................... 6 框架

 .......................................................................................................................... 8 1. 资产荒下的估值洼地

 9 1.1. 主要资产估值较高叠加全球降息潮,资金或面临资产荒

 ............................ 9 1.2. 水往低处流,地产板块或面临较好的配置机会

 .......................................... 11 2. 在不确定中寻找确定性

 12 2.1. 疫情后的地产投资预测:预计建安支撑地产韧性,竣工回暖;谨防竣工增速不及行业一致预期的风险

 ................................................................................ 12 2.1.1. 疫情前,预计新开工增速继续下行,全年增速 0.4%

 ....................... 18 2.1.2. 疫情前,预计施工面积同比增速略有下滑,全年增速 8.1%

 ........... 19 2.1.3. 疫情前,预计竣工面积同比增速将达到 12.9%

 ................................. 20 2.1.4.疫情前,预计建安投资将达到 7.3%-9.4%

 ......................................... 23 2.1.5. 疫情前,预计土地购置费增速一季度降至低位,二季度重新回升,全年增速 5.2%

 ................................................................................................. 24 2.1.6. 疫情前,预计地产投资同比增长 6.8%-7.1%

 ..................................... 25 2.1.7. 预计中维库存去化周期上升,狭义库存下降,广义库存不变

 ......... 25 2.2. 中央政策不动摇,地方政策小松可期

 ......................................................... 27 2.2.1. 中央:政策主线:“房住不炒”不动摇,应寻找密集调控政策区间的预期差

 27 2.2.2. 地方:“因城施策”和“一城一策”下,地方自主性较强,小松可期

 .... 29 2.3. 地产基本面:集中度提升,稳定发展促经济恢复

 ...................................... 32 2.3.1. 市场:二线、强三四线韧性较强,弱三四线仍有下行风险

 ............. 32 2.3.2. 土地:弱三四线有下行压力,各线溢价率 2019H1 达到高位后回落 .............................................................................................................35 2.3.3. 公司:销售集中度进一步提升,龙头房企低融资成本优势明显

 ..... 37 3. 资产荒下的最优解

 38 3.1. 房企发展将逐步从杠杆驱动转向经营驱动

 ............................................... 38 3.1.1. 提升资金使用效率——高周转

 40 3.1.2. 降低成本——把握拿地时机&控制融资成本

 ...................................... 41 3.1.3. 提高货值——前瞻性布局

 45 3.2. 容易被忽视的投资机会——中资地产美元债

 ............................................. 46 3.2.1. 掘金一:土储集中于优质区域

 47 3.2.2. 掘金二:财政自给率、公共预算较差省份的区域龙头

 ..................... 48 3.2.3. 掘金三:规模优质房企,合理筹措资金,偿债安全边际较高

 ......... 50 4. 风险提示

 53 评级指南及免责声明

 ................................................................................................. 54

 图表目录 图 1:地产主要指标测算逻辑

 .................................................................................... 8 图 2:房企提升经营能力的关键在于“量价齐升”和“强本节用”

 ............................... 8 图 3:房企偿债的关键在于“刚柔并济” ...................................................................... 8 图 4:IMF 预测主要经济体实际 GDP 增速普遍将下行

 .......................................... 9 图 5:降息潮来袭,全球步入货币宽松周期

 ............................................................ 9 图 6:发展中国家股指估值较低,A 股港股地产估值均处于低位

 ....................... 10 图 7:近期投资热情高涨,新成立基金份额(偏股型)创下近些年来新高

 ....... 10 图 8:A 股地产估值处于低位

 .................................................................................. 11 图 9:19H1 主动偏股型基金房地产行业超配比例为 0.0%

 .................................. 11 图 10:截至四季度,陆股通低配 1.2%

 .................................................................. 12 图 11:截至三季度,QFII 低配 3.8%

 ..................................................................... 12 图 12:地产主要指标预测方式

 ................................................................................ 12 图 13:预计 2020 年新开工和竣工形成剪刀差,施工略有回落(未完全复工月的平均复工率 20%)

 ................................................................................................ 13 图 14:预计 2020 年地产投资增速略有回落,建安投资韧性较强(未完全复工月的平均复工率 20%)

 ............................................................................................ 13 图 15:从过去五年来看,年初新开工较少

 ............................................................ 14 图 16:从过去五年来看,年末及年初竣工较多

 .................................................... 15 图 17:新开工预测框架

 ............................................................................................ 18 图 18:过往销售是新开工的最强指引指标,完美演绎销售→新开工→土地成 交,本轮销售预测新开工误差较大

 ......................................................................... 18 图 19:预计新开工增速 0.4%

 .................................................................................. 19 图 20:施工面积预测模型

 ........................................................................................ 20 图 21:竣工预测模型

 ................................................................................................ 21 图 22:预计期房销售占比继续提升

 ........................................................................ 22 图 23:历史上看,单价与 PPI 同比增速基本一致

 ................................................ 23 图 24:购置费预测框架

 ............................................................................................ 24 图 25:土地成交价款增速领先土地购置费增速 10-12 个月,一季度增速降至低位

 ................................................................................................................................. 25 图 26:狭义库存继续回落,去化周期 3.1 个月 ..................................................... 26 图 27:中维库存回升,去化周期 27.2 个月

 .......................................................... 26 图 28:广义库存较平稳,去化周期 45.3 个月

 ...................................................... 26 图 29:2016 年至今的本轮调控与以往不同,调控主要集中于融资端

 ............... 27 图 30:政策密集调控区间与统计局公布的 70 城房价同比增速有关

 .................. 28 图 31:2018 年至今因城施策

 .................................................................................. 29 图 32:一线商品住宅供求比 1.05

 ........................................................................... 32 图 33:二线商品住宅供求比 0.99

 ........................................................................... 32 图 34:强三四线城市供求比 1.07

 ........................................................................... 32

 图 35:弱三四线城市供求比 1.12

 ........................................................................... 32 图 36:二、三线城市一手房房价上半年涨幅较多

 ................................................ 33 图 37:二线城市二手房房价韧性较强

 .................................................................... 33 图 38:一线土地供求比 1.32

 ................................................................................... 35 图 39:二线土地供求比 1.16

 ................................................................................... 35 图 40:强三四线土地供求比 1.14

 ........................................................................... 35 图 41:弱三四线土地供求比 1.51

 ........................................................................... 35 图 42:一线溢价率 2019 年中达到高位后回落

 ..................................................... 36 图 43:二线溢价率 2019.3 达到高位后回落

 .......................................................... 36 图 44:强三四线溢价率 2019.4 达到高位后回落

 .................................................. 36 图 45:弱三四线溢价率 2019.4 达到高位后回落

 .................................................. 36 图 46:权益销售金额集中度进一步提升,强者恒强

 ............................................ 37 图 47:30 名后房企美元债融资成本抬升明显

 ....................................................... 37 图 48:人民币债融资成本下降,各梯队差别不大

 ................................................ 37 图 49:19 下半年地产信托融资增速下降,18 三季度以后起地产信托平均收益率在 8%以上

 .............................................................................................................. 38 图 50:本轮融资端调控主要事件

 ............................................................................ 38 图 51:目前非央企国企 11-30 受到杠杆的驱动更强

 ............................................ 39 图 52:非央企国企 TOP5 的地产公司,普遍是通过扩表跻身一线房企

 ............ 39 图 53:房企提升经营能力的关键在于“量价齐升”和“强本节用”

 ........................... 40 图 54:销售/存货比例较高的房企

 ........................................................................... 40 图 55:旭辉控股集团销售/存货比例高于非央企国企 TOP10

 .............................. 41 图 56:旭辉控股集团拿地集中在二线及强三四线,把握拿地时机能力较强,灵活把握拿地窗口

 ......................................................................................................... 41 图 57:美的置业拿地集中在二线及强三四线,具有一定的把握拿地时机能力.42图 58:禹洲地产拿地集中在二线及强三四线,具有一定的把握拿地时机能力.42图 59:正荣地产拿地集中在二线及强三四线,具有一定的把握拿地时机能力.42图 60:阳光城拿地集中在二线及强三四线,具有一定的把握拿地时机能力

  42 图 61:金茂在青岛中欧国际城招拍挂拿地具备竞争力

 ........................................ 43 图 62:金茂在长沙梅溪湖拿地成本低于同业公司

 ................................................ 43 图 63:美的置业融资成本低于可比公司

 ................................................................ 44 图 64:中国金茂融资成本低于可比公司

 ................................................................ 44 图 65:美的置业 2019H1 土储主要分布在粤港澳、长江中游、长三角等核心城市群的强三四线城市

 ................................................................................................. 45 图 66:美的置业土储集中区域基本是人口净流入的城市

 .................................... 45 图 67:30 名后上市房企美元债集中度 35.5%

 ...................................................... 46 图 68:30 名后上市房企美元债加权票息高达 8.5%以上

 ..................................... 46 图 69:Ba1 级及以下的中资房企美元债加权票息在 6%以上

 .................

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