房地产信贷放松还有多大空间
下面是小编为大家整理的房地产信贷放松还有多大空间,供大家参考。
目录 地产投资高位平稳趋缓，且融资端难言宽松
......................................................................................... 3
银行地产贷款占比近 3
成，开发贷被严格控制
..................................................................................... 5
居民部门杠杆率快速攀升，加杠杆节奏或受控
..................................................................................... 6
投资建议：重视高股息催化，中长期性价比突出
................................................................................. 7
图表目录 图
1 ：房地产开发投资完成额增速去年
5
月以来自高位平稳趋缓（ % ）
............................................................................ 3
图
2 ：
2019
年，房地产开发资金累计增速
7.62% ；趋势上， 2016
年以来平稳下行
........................................................ 4
图
3 ：
2019
年房地产开发资金来源结构，信贷、按揭及定金等合计占比近
7
成
.............................................................. 4
图
4 ：
2015
年以来，地产开发资金来源中，信贷占比趋降，按揭、定金及预收占比明显上升
....................................... 4
图
5 ：
2019
年末，房地产贷款占各项贷款比重达到
29%
............................................................................................ 5
图
6 ：其中，地产开发贷占比趋稳、个人按揭占比持续上升
................................................................................................ 5
图
7 ：
2019
年，房地产
GDP
占比为
7.03% ，低于房地产行业信贷占比
7.64% .......................................................... 5
图
8 ：央行口径，住户中长期消费贷款占各项贷款比例
2019
年末为
23.23%
............................................................. 6
图
9 ：我国居民部门杠杆率
08
年金融危机以来快速上升（ % ）
.......................................................................................... 6
图
10 ：国际比较看，我国居民部门杠杆率远超新兴经济体平均水平（ % ）
....................................................................... 7
图
11 ：我国居民部门杠杆率攀升速率与美国
08
年次贷危机爆发前情况相当（ % ）
......................................................... 7
行业重点上市公司估值指标与评级变化
.................................................................................................................................... 9
地产投资高位平稳趋缓，且融资端难言宽松
本轮地产周期，投资端增速自 2016
年以来稳步上行；但在政策方面，监管对于地产始终保持着比较审慎的态度，尤其是近来面临经济下行压力下，也始终强调“保持政策定力、不以放松地产刺激经济”，地产投资端增速自去年 5
月以来趋于缓慢下行，新开工、计划投资情况也基本与投资端一致。
图 1：房地产开发投资完成额增速去年 5 月以来自高位平稳趋缓（%）
30
20
10
0
(10)
(20)
(30)
房地产开发投资完成额 : 累计同比
房地产开发计划总投资 : 累计同比
房屋新开工面积 : 累计同比
房屋竣工面积 : 累计同比
资料来源：
Wind,
短期来看 ， 目 前 地 产 投资增速仍然处于阶 段 性高位 ， 对投资端确实具备 一 定支撑 ； 但 若从 增 量 边 际 贡献 来 看 ， 鉴于目 前 地 产 融 资 端所 面 临 的 “显性 + 隐 性 ” 限 制 ， 我 们认为很难有显著的 提 升。
自 2016
年来这一轮周期，虽然房地产开发资金情况有显著改善，但边际上看，与投资端类似亦是趋于放缓，并且长期低于投资端增速。
进一步，我们从房地产开发资金来源看， 2019
年银行信贷、居民按揭及定金等分别占 14 .1 3% 、 53 .2 1% ，合计接近 7
成，剩下 3
成左右资金主要源于房地产企业的自筹资金。趋势上， 2015
年至今，金融机构信贷占比总提升呈现趋势性下行，并且当前降至历史新低；而与此同时，居民按揭、定金以及预收款等占比则大幅攀升，成为最重要的资金来源，且当前仍然呈现上行之势。
那么，展望未来， 如 果通过放宽地产融 资 、 进而助力投 资 端 ， 那么金融机构加快地产 信贷投放 ， 或者房 企 销 售端发力加快居民按揭 、 定 金 及预收款吸收是两个 选 项 ， 但实际 上二者实施起 来 都非常有难 度 ，接下来进行详细分析。
2013-03
2013-06
2013-09
2013-12
2014-03
2014-06
2014-09
2014-12
2015-03
2015-06
2015-09
2015-12
2016-03
2016-06
2016-09
2016-12
2017-03
2017-06
2017-09
2017-12
2018-03
2018-06
2018-09
2018-12
2019-03
2019-06
2019-09
2019 12
图 2：2019 年，房地产开发资金累计增速 7.62%；趋势上，2016 年以来平稳下行 40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
资料来源：
Wind,
房地产开发资金累计同比
图 3：2019 年房地产开发资金来源结构，信贷、按揭及定金等合计占比近 7 成
国内贷款
利用外资
自筹资金
按揭、定金及预收款等
资料来源：
Wind,
图 4：2015 年以来，地产开发资金来源中，信贷占比趋降，按揭、定金及预收占比明显上升 21%
55%
19%
51%
17%
47%
15%
43%
13%
39%
11%
35%
资料来源：
Wind,
贷款
按揭、定金、预收等（右轴）
14.13%
0.10%
53.21%
32.56%
2006-12
2007-06
2007-12
2008-06
2008-12
2009-06
2009-12
2010-06
2010-12
2011-06
2011-12
2012-06
2012-12
2013-06
2013-12
2014-06
2014-12
2015-06
2015-12
2016-06
2016-12
2017-06
2017-12
2018-06
2018-12
2019-06
2019 122013-02
2013-05
2013-08
2013-11
2014-02
2014-05
2014-08
2014-11
2015-02
2015-05
2015-08
2015-11
2016-02
2016-05
2016-08
2016-11
2017-02
2017-05
2017-08
2017-11
2018-02
2018-05
2018-08
2018-11
2019-02
2019-05
2019-08
2019 11
银行地产贷款占比近
3
成，开发贷被严格控制
截至 2019
年末，金融机构房地产行业相关贷款占各项贷款比例已经高达 29% ，相较于 08
年末上升了 11 .6 个百分点。但细分结构来看，实际上居民个人按揭贷款占比上升更加显著，尤其是近来仍然呈现上行之势；反观地产开发贷， 2011
年三季度以来占比峰值出现在去年一季度末，为 7 .6 4% ，而此后逐渐平稳有序地趋于下降。
从监管层面，在“房住不炒”的总基调下，目前银行针对地产企业的授信仍然从严。一方面，银行授信房企对象严格遵循白名单制；另一方面，在授信额度方面也有严格地管控。从 G DP
贡献，虽然房地产行业 G DP
占比趋势上升， 2019
年为 7 . 03% ，但仍然低于房地产行业信贷占用比例。综上我们认为， 至 少目前房企从银行贷款 渠 道进行融资 仍然被严格控 制 ，也就意味 着 房地产开发资 金 来源中很难获利于信贷改 善 。
图 5：2019 年末，房地产贷款占各项贷款比重达到 29% 图 6：其中，地产开发贷占比趋稳、个人按揭占比持续上升 30%
25%
20%
15%
8.0%
7.5%
7.0%
6.5%
6.0%
22%
20%
18%
16%
14%
10%
5.5%
12%
房地产贷款 / 贷款
开发贷 / 贷款
个人按揭 / 贷款（右轴）
资料来源：
Wind,
资料来源：
Wind,
图 7：2019 年，房地产 GDP 占比为 7.03%，低于房地产行业信贷占比 7.64% 7.5%
7.0%
6.5%
6.0%
5.5%
5.0%
4.5%
4.0%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
GDP: 房地产占比
资料来源：
Wind,
2005-12
2006-06
2006-12
2007-06
2007-12
2008-06
2008-12
2009-06
2009-12
2010-06
2010-12
2011-06
2011-12
2012-06
2012-12
2013-06
2013-12
2014-06
2014-12
2015-06
2015-12
2016-06
2016-12
2017-06
2017-12
2018-06
2018-12
2019-06
2019 122011-09
2012-03
2012-09
2013-03
2013-09
2014-03
2014-09
2015-03
2015-09
2016-03
2016-09
2017-03
2017-09
2018-03
2018-09
2019-03
2019-09
居民部门杠杆率快速攀升，加杠杆节奏或受控
那 么 按 揭 渠 道 呢 ？ 前文提到， 08
年金融危机以来，银行个人按揭贷款占比持续不断攀升；但相应地，我国居民部门杠杆率自 2008
至 2019
年由 17 . 87% 大幅上升至 56 .3 1% 。即便从国际比较来看，我国居民部门杠杆率已经明显超越新兴经济体平均水平，甚至超过了德国这样的发达国家，与日本、法国也相差不远。考虑到目前我国居民部门杠杆率仍然以稳定的速率上升，而发达经济体过去十年来稳步下降，以如今的节奏，未来 5
年我国居民部门杠杆率就有望达到发达经济体平均水平。
尽管当前我国居民部门仍有继续加杠杆的空间，但不可忽视的是， 近十年来攀升速率 与美国
08
年次贷 危 机爆发以及日本上世纪
80
年 代 经济泡沫破灭前情况相当， ， 即意味 着 继续快速加杠 杆 ， 可能导 致 风险积 聚 。
基于防风险的基 调 ， 我们认 为 ， 未来居民加杠杆 节奏或许也将 会 受 到一定控制。
图 8：央行口径，住户中长期消费贷款占各项贷款比例 2019 年末为 23.23% 70%
25%
65%
20%
60%
15%
55%
10%
50%
5%
住户中长期消费贷 / 住户贷款
住户中长期消费贷 / 各项贷款（右轴）
资料来源：
Wind,
图 9：我国居民部门杠杆率 08 年金融危机以来快速上升（%）
60
50
40
30
20
10
资料来源：
Wind,
居民部门杠杆率
2004-06
2004-12
2005-06
2005-12
2006-06
2006-12
2007-06
2007-12
2008-06
2008-12
2009-06
2009-12
2010-06
2010-12
2011-06
2011-12
2012-06
2012-12
2013-06
2013-12
2014-06
2014-12
2015-06
2015-12
2016-06
2016-12
2017-06
2017-12
2018-06
2018-12
2019 062004-12
2005-06
2005-12
2006-06
2006-12
2007-06
2007-12
2008-06
2008-12
2009-06
2009-12
2010-06
2010-12
2011-06
2011-12
2012-06
2012-12
2013-06
2013-12
2014-06
2014-12
2015-06
2015-12
2016-06
2016-12
2017-06
2017-12
2018-06
2018-12
2019-06
2019 12
图 10：国际比较看，我国居民部门杠杆率远超新兴经济体平均水平（%）
140
120
100
80
60
40
20
0
2008-12
2010-12
2015-12
2019-09
资料来源：
Wind,
图 11：我国居民部门杠杆率攀升速率与美国 08 年次贷危机爆发前情况相当（%）
120
100
80
60
40
20
0
中国
日本
美国
发达经济体
资料来源：
Wind,
投资建议：重视高股息催化，中长期性价比突出
近期市场关于地产政策关注度很高，同时也存在些许分歧，本篇报告我们试图从银行视角来解读为何监管层强调“始终坚持不以放松地产作为刺激经济的手段”。核心结论，我们认为，未来一段时间地产行业仍将受困于融资端压力，而很难在投资端进行发力。第一，房地产开发资金来源中，信贷、按揭及预收款等合计占比接近 7
成，近年来信贷占比趋降，按揭及预收款等攀升；第二， 2019
年末银行投放的地产开发贷占比 7 .3 3% ，峰值是 2019
年一季度末为 7 .6 4% ，同时信贷占用比例仍高于全年 G DP
贡献 7 .0 3% ；第三，居民按揭贷款占比虽然仍趋于上升，但我国居民部门杠杆率水平已经远超新兴经济体平均水平，且攀升速度之快与美国 08
年次贷危机和日本上世纪 80
年代经济泡沫破 灭前情况相当，如果继续以当前节奏进展，未来 5
年内可能追上发达经济体平均水平。
回到股票层面，受疫情间接影响，短期银行营收及资产质量或有所承压，但总体预计将保持稳健。考虑到逆周期调节政策有望继续加码，板块估值也处于历史底部区域，当前 居民部门杠杆率
1952-03
1954-09
1957-03
1959-09
1962-03
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1992-03
1994-09
1997-03
1999-09
2002-03
2004-09
2007-03
2009-09
2012-03
2014-09
2017-03
2019 09印度
巴西
新兴市场
德国
中国
日本
法国
发达经济体
美国
韩国
澳大利亚
高股息吸引力突出，短期我们认为板块估值修复行情可期，中长期配置性价比显现。个股方面，继续推荐业绩表现相对更好、相对受益政策宽松的优质中小行，如招商银行、平安银行、宁波银行、光大银行。
行业重点上市公司估值指标与评级变化 证券代码 公司简称 股价 EPS（元）
P/E（X）
P/B（X）
评级 3 月 6 日 18A 19E 20E 18A 19E 20E 18A 19E 20E 上次 本次
601398.SH 工商银行 5.41 0.82 0.86 0.91 6.60 6.28 5.92 0.86 0.78 0.72 增持 增持 601939.SH 建设银行 6.63 1.00 1.05 1.13 6.63 6.30 5.89 0.87 0.80 0.73 增持 增持 601288.SH 农业银行 3...
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