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房地产行业8月行业动态报告:销售超预期增长,资金监管下优质房企将迎来新机遇

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房地产行业8月行业动态报告:销售超预期增长,资金监管下优质房企将迎来新机遇

 

 目

  录

 一、宏观经济稳中有变,房地产景气度下行趋势未见明显拐点,各线城市继续分化

 ............................................... 1 (一)房地产行业是我国经济的重要支柱

  ........................................................................................................................ 1

 1 、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力

  .............................................................................. 1

 2 、房地产经历了快速发展的黄金十五年,未来也将保持

 10

 万亿以上的规模

  ............................................... 1

 (二)

 8

 月销售热度持续,各线城市去化周期明显缩短

  ................................................................................................. 1

 1 、 8

 月销售热度持续,成交同比增速创年内新高

  ........................................................................................... 1

 2 .一二三线城市库存周期均持续缩短

  ............................................................................................................ 2

 (三)财务分析:上半年板块整体业绩下滑明显,现金流大幅改善

  ............................................................................ 4

 1 、利润表:受疫情对竣工结算节奏的影响,板块上半年归母净利润增速大幅下降

  ..................................... 4

 2 、资产负债表:总资产规模增速回落,杠杆率水平维持稳定

  ....................................................................... 4

 3 、现金流量表:楼市修复超预期,现金流净额大幅增加,经营性现金流减少,流动性宽松的环境下,筹资活动现金流大幅增加

  .................................................................................................................................... 5

 4 、杜邦分析:

 ROE

 连续三年下降,各因子均下滑

  ......................................................................................... 5

 二、房地产行业处于成熟调整期,市场转向中速高质量发展阶段

 .............................................................................. 6 (一)中国房地产将告别暴涨时代

  ................................................................................................................................... 6

 1 、人口增速放缓,老龄化结构开始凸显

  ......................................................................................................... 6

 2 、中国城市化已进入后半程,市场转向中速高质量发展阶段

  ....................................................................... 7

 3 、与发达市场相比,我国房地产市场仍有发展空间

  ...................................................................................... 8

 (二)行业驱动因素

  ........................................................................................................................................................... 8

 1 、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力

  ................................................................................................. 8

 2 、生产要素投入为房地产业发展奠定基础

  ..................................................................................................... 9

 3 、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力

  .......................................................................................... 9

 4 、中美驱动因素对比

  ....................................................................................................................................... 9

 (三)“房住不炒 ” 仍为主基调,因城施策创造弹性空间

  .............................................................................................. 11

 1 、房企资金监测和融资管理规则形成,行业集中度提升逻辑增强

 .............................................................. 11

 2 、近期部分城市政策收紧是因城施策范围内的微调,不会引发全局收紧

  .................................................. 14

 3 、今年全国首套房贷利率连续

 8

 个月下降,对房企去化率形成支撑

  .......................................................... 14

 4 、土地审批权下放,土地利用提效,促进都市圈经济发展

  ......................................................................... 15

 5 、政府工作报告中未提及房地产税

  .............................................................................................................. 15

 6 、中央财政

 134

 亿支持

 16

 城住房租赁市场发展试点

  .................................................................................. 16

 7 、落户制度放松,城镇化进程加速,购房需求释放

  .................................................................................... 16

 三、行业面临的问题及建议

 ............................................................................................................................................ 17 (一)现存问题

  ................................................................................................................................................................. 17

 1 、供求矛盾突出,区域发展不平衡

  .............................................................................................................. 17

 2 、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存

  ............................................................................................... 17

 3 、房地产行业杠杆率处于高位

  ...................................................................................................................... 17

 4 、租售结构不合理,租赁市场活力不足

  ....................................................................................................... 18

 5 、市场集中度偏低,规模经济效益有待提高

  ............................................................................................... 18

 (二)建议及对策

  ............................................................................................................................................................. 18

 1 、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序

  ............................................................................................... 18

 2 、整顿土地供给市场,破除行政垄断

  ........................................................................................................... 18

 3 、促进供给需求多维度匹配

  .......................................................................................................................... 18

 4 、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度

  ............................................................................................... 18

 5 、推动产业内部整合,寻找企业核心竞争力

  ............................................................................................... 19

 四、房地产行业在资本市场中的发展状况

 .................................................................................................................... 19 (一)房企融资成本边际改善

  ......................................................................................................................................... 19

 1 、房企股权融资自

 2010

 年之后收紧, IPO

 几近停滞,再融资略有回升

 ..................................................... 19

 2 、房地产行业迎来香港上市潮,物业板块受到追捧

  .................................................................................... 20

 3 、银行贷款规模增速放缓,利率水平处于下行通道,融资环境改善

  .......................................................... 22

 (二)目前房地产行业

 PE

 处于历史底部区域,向上修复空间较大

  ............................................................................ 22

 1 、房地产板块

 PE 、 PB

 估值比较

  .................................................................................................................. 22

 2 、房地产板块与各行业

 PE 、 PB

 估值比较

  ................................................................................................... 23

 3 、基本面支撑下,估值受政策预期影响

  ....................................................................................................... 23

 4 、房地产行业未来发展影响因素

  .................................................................................................................. 24

 (三)

 20Q2

  公募基金对房地产板块配置比例连续两个季度下降,偏好高弹性的成长类房企、物管公司及小市值股

  ........................................................................................................................................................................................ 24

 1 、 2020Q2

 基金对房地产配置比例处于历史较低水平,已连续两个季度下降

  ............................................. 24

 2 、二季度基金对房地产板块持仓转为低配

  ................................................................................................... 24

 3 、集中度降至

 94.4% ,结束五连升

  ............................................................................................................... 24

 4 、公募基金偏好高弹性的成长型房企,业务拓展潜力大的物管公司,存在区域催化、国企改革利好、受益于

 RETIs

 的小市值股

  ................................................................................................................................... 25

 五、投资建议及股票池

 .................................................................................................................................................... 28 (一)投资建议

  ................................................................................................................................................................. 28

 (二)股票池

  ..................................................................................................................................................................... 29

 六、风险提示 .................................................................................................................................................................... 29 插

 图

 目

 录 ...................................................................................................................................................................... 30 表

 格

 目

 录 ...................................................................................................................................................................... 31

  一、宏观经济稳中有变,房地产景气度下行趋势未见明显拐点,各线城市继续分化

 (一)房地产行业是我国经济的重要支柱 房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业,同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业,具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产行业无论是从宏观层面、中观层面还是从微观层面看,都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。

 1 、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力

 从宏观层面看,房地产业的健康发展对我...

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