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地产龙头长期投资逻辑,迎接平台化【完整版】

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地产龙头长期投资逻辑,迎接平台化【完整版】

 

 目录

 短期板块反弹基础——政策,销售和估值

  ............................................................................... 1

 从精细化到平台化——开发龙头的长期出路

  ........................................................................... 2

 缩水的蛋糕,徒劳的杠杆 —— 开发企业的挑战

  ........................................................................ 2

 管理优势、启动资金和产业链赋能 —— 开发企业的中长期优势

  ............................................. 5

 从物业管理到商业地产运营——将分拆进行到底

  ................................................................. 10

 物管分拆初具成果

  ..................................................................................................................... 10

 不同分拆方式对平台的不同影响

  .............................................................................................. 11

 商业地产运营将成为未来分拆的重点

  ...................................................................................... 12

 物业管理进一步分拆的可能性

  .................................................................................................. 15

 产业链投资赋能——平台化的另一种表现

  ............................................................................. 15

 风险因素

  ..................................................................................................................................... 16

 地产龙头的长期投资逻辑——迎接平台化

  ............................................................................. 16

  插图目录

  图

 1 :

 2019

 年以样本企业各月销售金额

 单位:亿元

  ............................................................. 2

 图

 2 :

 19

 个城市新房销售套数

  ................................................................................................... 2

 图

 3 :前海地王限价与激烈的招拍挂

  ........................................................................................ 3

 图

 4 :地产企业规划中面积在总项目资源中的占比

  ................................................................. 4

 图

 5 :

 2019

 年末地产企业规划中面积 /2019

 年销售面积

  ........................................................ 4

 图

 6 :房地产行业龙头走向平台企业之路

  ................................................................................. 5

 图

 7 :

 2019

 年国内物流地产行业企业市场份额情况

  ............................................................... 7

 图

 8 :万纬物流目前进入的省市情况

  ........................................................................................ 7

 图

 9 :万纬物流的自动分拣系统

  ................................................................................................ 7

 图

 10 :万纬物流的百胜定制物流中心(冷链)

  ....................................................................... 7

 图

 11 :住房养护市场市场化程度有望在

 2019

 年后加速

  ........................................................ 9

 图

 12 :住房供应市场化率在

 2010

 年达到顶点

  ........................................................................ 9

 图

 13 :西安大悦城改造前后对比图

  ........................................................................................ 14

  表格目录

  表

 1 :政府工作报告对房地产和区域发展的提法

  ..................................................................... 1

 表

 2 :

 A

 股市值靠前的地产公司的当前股息率

  ......................................................................... 2

 表

 3 :核心城市人均住房面积估算(以房查房的办法)

  ......................................................... 4

 表

 4 :龙头公司的一些管理激励手段概览

  ................................................................................. 6

 表

 5 :已竣工冷链物流园的详细信息

  ........................................................................................ 7

 表

 6 :与多方开展合作

  ................................................................................................................ 8

 表

 7 :部分项目投入使用情况

  .................................................................................................... 9

 表

 8 :地产龙头公司的最新战略发展定位 —— 始于地产,不止于地产

  .................................. 9

 表

 9 :物业管理公司分拆上市情况一览

  ................................................................................... 10

 表

 10 :

 2020

 年有望登录资本市场的公司

 ............................................................................... 11

 表

 11 :近期

 IPO

 的物业管理公司情况

  .................................................................................... 11

 表

 12 :一些物业管理公司战投引入情况

  ................................................................................ 12

 表

 13 :分立模式上市的碧桂园服务融资情况

 ......................................................................... 12

 表

 14 :中国地产公司掌握的部分优秀商业地产运营品牌

  ..................................................... 12

 表

 15 :部分开发企业

 2018

 年底投资性房地产及

 2018

 年租金收入

  ................................... 13

 表

 16 :宝龙商业收费模式

  ........................................................................................................ 14

 表

 17 :新城和保利的商业管理平台一览

  ................................................................................ 15

 表

 18 :碧桂园入股三家陶瓷卫浴公司

  .................................................................................... 15

 表

 19 :有平台前景的大地产公司盈利预测与估值表

  ............................................................. 16

 政府工作报告进一步定调房地产政策求稳,热销在持续,但投资者也担心开发行业长期发展前景有限,盈利能力受到约束。我们认为,地产龙头不仅短期来看估值合理,更有长期配置的理由。

 ▍ 短期板块反弹基础 —— 政策,销售和估值

  政府工作报告称:

 “ 深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居。”

  政府报告还说:

 “ 加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区

 3.9

 万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

 ”

 表 1:政府工作报告对房地产和区域发展的提法 2017 2018 2019 2020

 改革和完善住房市场体系 基本定调 加快建立和完善促进房地产市场平稳 健康发展的长效机制

 落实地方政府主体责任,因城施策去库 建立健全长效机制,促进 房地产市场平稳健康发展

 落实地方主体责任,继续 和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展 促进房地产市场平稳健康 发展 地方责任

  区域重点 存 支持中小城市和特色小城镇发展,推动一批具备条件的县和特大镇有序设市,发挥城市群辐射带动作用 实行差别化调控

 提高新型城镇化质量 落实城市主体责任, 因城施策

 坚持以中心城市引领城市 发挥中心城市和城市群综群发展。

 合带动作用

 资料来源:中国政府网,

  我们认为,和往年的政府工作报告相比, 2020

 年坚持了房住不炒的基本基调,也维持了促进房地产市场平稳健康发展的提法,说明房地产市场政策没有发生大的变化。在区域重点方面,政策继续强调了中心城市的作用,这和

 2017

 年之前强调发展中小城市的规划观有明显区别。房地产调控因城施策的说法也没有变。

  我们认为,未来政策环境是稳定的,房地产市场没有政策上的意外波动。在这种背景下,一定要判断政策的拐点,并以政策拐点来指导地产股的投资,可能是比较困难的。

  销售来看, 2020

 年

 5

 月份市场继续转好,企业回款比较顺利。

 图 1:2019 年以样本企业各月销售金额 单位:亿元 图 2:19 个城市新房销售套数

 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0

  50000

 40000

 30000

 20000

 10000

 0 成交套数 成交均价环比中位数

 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0%

 资料来源:CRIC,各企业公告,

 注:除华侨城 A、金科股份、华夏幸福以外的其他样本企业。

 资料来源:贝壳找房,

 注:样本城市为:北京、 成都、大连、杭州、合肥、济南、廊坊、南京、青岛、厦门、上海、沈阳、苏州、武汉、烟台、长沙、石家庄、西安、武汉

 而且,现在板块估值也确实有吸引力。市值排名靠前的

 A

 股地产企业,股息率在

 3.0%

 到

 7.5% 之间,平均在

 5% 以上。

  表 2:A 股市值靠前的地产公司的当前股息率 单位:元/股

 企业 年报拟每股现金分红

 当前股价 股息率 万科

 1.05

 25.16 4.2% 保利地产

 0.82

 14.75 5.6% 招商蛇口

 0.83

 16 5.2% 新城控股

 1.7

 30.5 5.6% 华夏幸福

 1.5

 21.67 6.9% 绿地控股

 0.4

 5.31 7.5% 金地集团

 0.67

 12.34 5.4% 华侨城

 0.3

 5.82 5.2% 荣盛发展

 0.48

 7.49 6.4% 中南建设

 0.28

 7.4 3.8% 阳光城

 0.2

 6.56 3.0% 资料来源:wind,

  我们认为,地产股具备了短期反弹的重要基础。

  ▍ 从精细化到平台化 —— 开发龙头的长期出路

  虽然地产板块有短期反弹的基础,但投资者总是担心长期问题。存量房供给已经不小,房地产开发中长期前景尚不明朗。

 缩水的蛋糕,徒劳的杠杆——开发企业的挑战 限价改变了传统盈利模式,价格弹性逐渐消失 近年来,政策调控愈加精准,在整体求稳的政策目标下,“三限”政策持续出台,进一步挤压地产开发利润空间。短期价格弹性的消失,杠杆率不再成为企业价值实现的关键。

 19/01 19/02 19/03 19/04 19/05 19/06 19/07 19/08 19/09 19/10 19/11 19/12 20/01 20/02 20/03 20/041901 1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 2001 2002 2003 2004

  即使在开发环节,操盘能力也越发重要。在激烈的招拍挂和限价作用之下,地产开发利润被不断压缩。

  企业当然也可以下沉三四线,尽量不参与限价城市的项目,但三四线的长期需求长期看可能更弱。

  图 3:前海地王限价与激烈的招拍挂

 资料来源:大公网

 降杠杆,降库存的精细化开发过渡年代 资金成本趋势下降,但企业并没有大规模提升杠杆的想法。龙头公司

 2019

 年底净负债率

 80% ,较之

 2018

 年底还有下降。

 2020

 年二季度起土地市场的确恢复繁荣,但这更多是因为地方出让一些质量较高的土地,而不是企业本身拿地意愿高涨。

  伴随着高杠杆的高销售增长,越来越不成为一家企业估值溢价的理由。优秀的企业家,也纷纷意识到强化流程管控、控制储备规模的意义。我们认为,开发过程将变得越来越精细化,企业将努力依靠节约建安成本,提升产品溢价,优化融资成本来创造利润。

  但精细化开发并不是企业的长期归宿。开发行业作为一种资源配置的过程,本身不可能走向纯粹的控成本,精细化。更重要的是,庞大的房屋存量也不允许精细化开发叠加持续规模成长。成功的企业不可能在越来越小的池塘中畅游,哪怕企业的市占率的确还能提升,开发业务在中长期来看也会更类似于一种底层支持业务。

 图 4:地产企业规划中面积在总项目资源中的占比 图 5:2019 年末地产企业规划中面积/2019 年销售面积

 60% 300%

 50% 250%

 40% 200%

 30% 150%

 20% 100%

 10% 50%

 0% 2015 2016 2017 2018 2019 0% 2015 2016 2017 2018 2019

 资料来源:Wind,各企业公告,

 注:样本企业为万科 A、保利地产、新城控股、华夏幸福、绿地控股。

 资料来源:Wind,各企业公告,

 注:样本企业为万科 A、保利地产、新城控股、华夏幸福、绿地控股。

 房子太多了——限制开发业务成长的根本原因 我们认为,房地产开发企业必须转型。这个判断并不是因为政策调控越来越严厉,也不是因为宏观上缺乏刺激的决心,而是房屋存量过多的事实。

 我们采用“以房查房”的方法,汇总贝壳网所覆盖的

 12

 个主要城市的小区信息,测算

 得剔除一线以后人均住宅面积亦有 ...

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