房地产金融化10篇

篇一：房地产金融化

　　

　　房地产金融十六条

　　一、房地产金融服务多层次化，要求银行和券商联合合作，加强金融服务分工和合作。

　　二、银行要强化审批贷款，增强房地产金融服务能力，专业化、多元化发展。

　　三、银行要加大住房抵押贷款规模，把房地产贷款作为主要业务之一，增加住房抵押贷款供应，将抵押贷款比例设定在传统贷款总量的50%以上。

　　四、银行要建立房地产金融信息系统，整合房地产金融资源，强化信息共享，推动金融服务市场建设。

　　五、要健全有关管理制度，加强房地产金融市场监管，限制违规行为，防范风险，强化贷款和担保责任。

　　六、落实房地产金融产品分类制度，推动金融服务规范化、规模化，构建分层精准服务体系。

　　七、要加强房地产抵押担保投资和经纪代理投资，创新抵押金融业务模式，放宽抵押贷款使用范围，拓宽抵押金融服务营销渠道。

　　八、开展房地产融资租赁、综合金融服务等新型房地产金融服务产品，推动全国推广融资租赁，促进资本市场深度开发。

　　九、完善金融补贴和贴息机制，积极支持地方政府和社会资本配合开展住房保障等政策性住房金融活动，积极引导公众参与实体经济和金融市场投资。

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　　十、推动金融机构参与社会保障住房建设，实行动态现金流住房抵押贷款政策，为住房建设提供优惠的贷款政策，促进房地产金融事业发展。

　　十一、支持房地产金融创新业务，改进融资方式，培育房地产金融行业新业态，探索信托、资产管理等理财产品，为房地产开发和投资企业提供融资支持。

　　十二、鼓励金融机构实施抗议住房支出补贴政策，把住房支出补贴作为化解住房负担的重要手段之一。

　　十三、推进市场化定价，完善住房金融产品的价格形成机制，改善金融机构的定价能力，引导客户更合理选择服务。

　　十四、推动金融机构开展房地产金融投资咨询服务，建立多层次、全方位的投资咨询服务体系，依法保护投资者权益。

　　十五、加强金融消费者保护，强化房地产金融产品市场准入和监管管理，维护消费者合法权益。

　　十六、完善信用管理体系，强化金融企业信用建设，提升金融市场信用水平，提高金融机构的社会责任感和道德规范建设。

　　随着中国经济的发展，房地产行业日益繁荣，房地产金融业也发展迅速。房地产金融是将银行金融手段与房地产行业资源和服务结合在一起，为促进房地产行业健康发展提供金融服务的金融服务实体。房地产金融活动涉及的范围广泛，主要涉及房地产开发和控制、房地产投资、房地产经营、房地产担保、金融服务出资、住房保障等繁杂的金融业务。为了保证房地产金融的健康发展，加强金

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　　融服务业的相关管理和监管，中国政府特制定了《房地产金融十六条》，严格规范房地产金融机构运作，为公众提供安全可靠、规范有序的金融服务。

　　《房地产金融十六条》首先要求银行和券商联合合作，加强金融服务分工和合作，实现多层次化的服务。另外，《房地产金融十六条》还要求银行要加大住房抵押贷款规模，推动市场化定价，改善定价能力，加强信用管理体系，强化金融企业信用建设。此外，《房地产金融十六条》还要求政府和社会资本配合开展住房保障等政策性住房金融活动，支持房地产金融创新业务，开展抗议住房支出补贴，推进金融机构参与社会保障住房建设，强化金融消费者保护等。

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篇二：房地产金融化篇三：房地产金融化

　　

　　房地产金融现状和对策分析，不少于1000字

　　房地产业是一个关系到国家经济发展的重要产业。同时，也是一个重要的金融市场，为众多金融机构和投资者带来了很大的收益。然而，近几年来房地产金融领域面临着各种风险和挑战，需要及时采取对策。

　　一、现状分析

　　1.房地产金融市场存在的问题

　　（1）贷款风险。房地产贷款占比重，一旦市场波动，银行资金链可能面临很大风险。

　　（2）地产开发公司的借款风险。这些公司往往会大量负债，一旦市场危机到来，其债务风险将会非常高。

　　（3）投机炒房。一些投资者通过买进卖出获得巨额资金，这些操作对市场稳定造成了一定的影响。

　　2.人民币汇率波动对房地产市场影响

　　人民币汇率波动将直接影响到大量海外投资者的资金回流与发展前景，间接影响到全球房地产市场交易所流动资金的运作，引发全球房地产市场的动荡与不确定因素，对房地产金融市场造成重大影响。

　　3.外部经济环境波动对房地产市场的影响

　　外部经济环境的变化也对房地产市场产生了很大的影响。例如，2019年新冠疫情对全球经济的波动，对房地产业的投资和施工产生了不稳定因素。

　　二、对策建议

　　1.完善调控政策

　　政府应完善调控政策，防止房地产市场出现大幅波动，建立完善的信贷体系，保护银行机构安全。

　　2.加强监管机构职能

　　监管机构需加强对房地产市场的监管职能，尽力避免投机炒房。必要的处罚机制，以及完善的违规举报通道，都能对房地产市场进行大幅控制，保护市场稳定。

　　3.引导市场理性发展

　　引导市场理性发展，尽量减少不必要的波动。对于开发公司和投资者的风险提示和管控，让其合理规划，切勿过度负债。

　　4.加强信息化建设

　　支持银行机构和金融机构加强数字化开发，建立金融科技中心，借助现代科技手段，完善金融机构的风险管理、信息交流和业务支持环节。

　　5.加强国际合作

　　加强国际合作，共同应对房地产行业面临的挑战。加强互联互通，充分利用国际机构，实现数据资源的共享。

　　综上所述，房地产业是国家经济发展的重要产业，强调对其进行监管和调节，不但对市场自身保护与稳定有益，对于保障国家公共利益和长远发展也具有重要意义。

篇四：房地产金融化篇五：房地产金融化

　　

　　房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，它是金融业的重要组成部分，亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。我国房地产金融业是伴随着社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的。随着房地产业的发展，房地产业与金融业之间的渗透和融合也日益加强，由此我国初步形成了房地产金融体系。在房地产开发、经营、管理、消费等各个环节，金融机构不仅通过货币流通和信用渠道，开展各种集资、筹资和融通资金等金融活动，将国家、地方、部门、企业和个人的资金集中调配，使之投入到房地产中，从而支撑着房地产业的繁荣发展，同时还通过房地产金融的杠杆作用，承担起政府宏观调控的职能，并且这种职能随着房地产业的发展越来越显重要。

　　一、我国房地产金融发展现状

　　（一）房地产金融业起步晚，但发展十分迅速。从我国房地产融资历程来看，房地产真正进入融资阶段是在1998年以后，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入了房地产市场购买商品住宅，由于居民可支配收入刚刚改善，众多购房者依赖银行贷款进入市场购买住房。因此，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长，仅以四大国有商业银行的统计数字为例，1999年末全国四大国有商业银行的个人住房贷款余额为1583.67亿元，工商银行个人住房贷款余额1997年末为65亿元，2000年末则为1048亿元，而2004年则高达3158亿元。迅速发展的房地产金融业对房地产市场的发展起到了积极的推动作用。

　　（二）资金来源渠道单一，银行系统风险集中。目前，在我国房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。据统计，房地产开发投资资金中银行贷款比重为30%，如果考虑住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80%，银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产市场出现萎缩，必将给银行系统造成严重危害。而其他融资渠道，如信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例十分小。

　　（三）房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理。由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之，我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。

　　（四）房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善。目前，我国房地

　　产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，涉及到房地产抵押贷款的法律虽然已出台了一些，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式——住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。

　　二、我国房地产金融市场对策建议

　　（一）加快金融体制改革，建立统一开放的房地产金融体系。为适应社会主义市场经济条件下房地产金融业自身发展的需要，我国必须加快金融体制改革的步伐，根据国际金融业的发展趋势，调整经营管理理念和发展战略，进一步深化商业银行的产权制度改革，强化商业银行的内部管理，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制。同时，打破价格双轨制，建立统一开放的房地产金融体系，消除资金流动的障碍，不断提高房地产金融体系的运转效率和房地产金融资源的运营质量。

　　（二）大力发展多元化房地产融资体系，分散和降低银行系统风险。要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元化的房地产融资体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求，分散和降低银行系统风险。例如，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道；培育和完善房地产债券市场，作为解决当前房地产企业融资困境的重要途径之一，鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进入房地产业，在资本市场上直接融资；积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽我国房地产融资渠道等。

　　（三）积极建立住房贷款担保机构，推进住房抵押贷款证券化。建立住房贷款担保机构，可以促进住房抵押贷款市场的发展，加快房地产金融创新步伐，保证房地产金融健康发展。借鉴西方发达国家成功经验，由政府支持组建住房贷款担保机构，为中低收入家庭购买住房提供担保，这样既可以提高住房抵押贷款的安全性，降低违约风险，又可以增加房地产金融机构的业务收入，实现多元化、全方位的服务。抵押贷款证券化是提高抵押贷款流动性的根本途径，是开拓房地产抵押贷款市场富有创造性的制度和工具创新。随着我国房地产业的发展和住房抵押贷款规模的扩大，推行住房抵押贷款证券化成为了我国房地产金融市场发展的必然选择。

　　（四）完善房地产市场监管和调控体系，提高房地产金融机构抗风险能力。建立统一的房地产市场监管和调控体系是房地产市场和国民经济健康、平稳发展的重要保证。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点，可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。继续加强国内金融的监管，完善金融监管体制，改进金融监管方式，提高金融监管效能，维护房地产金融市场秩序，强化房地产金融机构的风险管理机制，建立对房地产投资开发—流通—销售全过程金融资本化、专业化、动态风险管理体系，以实现房地产金融风险有效控制下的资本利润最大化。

　　（五）加快房地产金融市场法制建设，规范市场主体行为。遵照市场经济发展的客观规律，根据国家宏观经济发展目标和房地产业发展的需要，借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规，尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，规范市场主体的行为，制定和完善包括房地产抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、住房金融市场的运作管理等法律法规，为房地产市场发展提供法律保障。

篇六：房地产金融化篇七：房地产金融化

　　

　　房地产金融化的现状和问题

　　现代社会中，房地产金融化已经成为了一种常见的金融业务模式。简而言之，房地产金融化是把房地产作为金融资产的一种手段，通过证券化、商业地产信托、REITs等多种金融工具，将房地产市场上的现金流转化为可交易的证券或产品，提供给投资者进行投资。

　　房地产金融化已经在全球范围内得到普及，其主要形式为商业地产信托（CMBS）、住房抵押贷款抵押证券（MBS）以及房地产投资信托（REITs）等。这些金融工具可以让投资者以规模更小、流动性更好、风险更低等优势进行投资，同时也可以帮助房地产业者解决融资难、融资贵等问题。

　　然而，房地产金融化也存在一些问题。首先，资产证券化会引起房地产市场的不良波动。在证券化过程中，车祸在病房里的人们可能会过分关注投资回报，而忽略了所投资的房地产在现实世界中的实际价值。这可能导致在批量披露公司财务信息后，收益率过低，发行商会对样本选择产生反应，对投资者隐瞒一些信息，以保证发行成功。

　　其次，房地产金融化还可能导致金融风险的扩散。例如，住房抵押贷款抵押证券（MBS）的发行商可能选择把同一收益来源的抵押贷款包装成多种不同的资产支持证券（ABS），然后在不同市场上销售给投资者，使得资产之间的相关性越来越强，其背后的风险也越来越难以评估和管控。

　　第三，管制和监管不足，也是房地产金融化的一个问题。在许多国家和地区，缺乏有效的监管和管制机制，既容易导致市场风险的增加，也会对投资者和消费者产生不良影响。

　　综合而言，尽管房地产金融化能够带来许多好处，但其也存在着问题需要予以解决。在未来，监管机制和市场可预测性的完善、检测保证工具的创新以及增强投资者保护等方面，将是房地产金融化发展的重要方向。

篇八：房地产金融化

　　

　　金融化对房地产的解读

　　随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场成为了一个重要的经济领域。而在这个领域中，金融化的影响也越来越明显。金融化对房地产的解读，可以从以下几个方面来进行。

　　金融化加速了房地产市场的发展。随着金融机构的不断涌入，房地产市场的融资渠道得到了拓宽，房地产企业的融资成本也得到了降低。这使得房地产企业能够更加灵活地进行开发和投资，从而加速了房地产市场的发展。

　　金融化改变了房地产市场的运作方式。传统的房地产市场是以实物资产为主，而金融化则将房地产市场转变为了一个金融资产市场。通过金融工具的创新和发展，房地产企业可以将房地产项目转化为金融产品，从而实现资产的流动性和价值的变现。

　　金融化加剧了房地产市场的波动性。由于金融化的特点，房地产市场的波动性也变得更加明显。一方面，金融机构的涌入使得房地产市场的资金更加充裕，从而推动了房价的上涨；另一方面，金融机构的撤离也会导致房地产市场的资金紧缩，从而引发房价的下跌。这种波动性对于房地产市场的稳定性和可持续性都带来了挑战。

　　金融化也加大了房地产市场的风险。由于金融化的特点，房地产市场的风险也变得更加复杂和难以控制。一方面，金融机构的涌入使得房地产市场的资金更加充裕，从而增加了房地产企业的杠杆率；

　　另一方面，金融机构的撤离也会导致房地产企业的资金链断裂，从而引发债务危机。这种风险对于房地产市场的稳定性和可持续性都带来了挑战。

　　金融化对房地产的影响是多方面的，既有促进房地产市场发展的作用，也有加剧市场波动性和风险的作用。因此，在未来的发展中，需要更加注重金融化与房地产市场的协调和平衡，以实现房地产市场的可持续发展。

篇九：房地产金融化

　　

　　1、房地产金融概念及特点*房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。房地产金融的特点?1、资金融通量大?2、房地产金融具有较强的政策性?3、房地产金融债券有保障?4、房地产金融具有证券化趋势2、房地产金融的作用（1）

　　有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展（2）

　　合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展（3）

　　执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展3、房地产金融市场的分类*（1）按市场运行层次划分

　　①一级市场：

　　②二级市场：（2）按服务对象不同分类

　　①房产金融市场：

　　②地产金融市场：（3）按融资工具不同分类

　　①房地产抵押贷款市场：

　　②房地产证券市场：

　　③房地产保险市场：

　　④房地产信托市场：

　　⑤房地产租赁市场：

　　⑥房地产咨询市场：4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等5、我国房地产金融机构组织体系

　　从业务上分（1）专营房地产金融业务的机构

　　①住房储蓄银行：

　　②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。（2）兼营房地产金融业务的机构

　　①商业银行：

　　②保险公司：

　　③信托投资公司：

　　④证券公司：

　　⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。*6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。*7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利

　　②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。8、住房抵押贷款的利率公式I=r+p+f（I是贷款利率r实际利率p预期通货膨胀率f风险贴水）9、住房抵押贷款的还款方式（1）固定还本法（CAM）--等额本金还款法，主要特色是定期、定额还本（不流行）计算公式为每月还款=贷款本金/还款期限+（贷款本金-累计已还本金）*月利率（2）固定付款法（CPM）--等额本息还款法，主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同计算公式每月还款额=（3）渐进加付法（GPM）

　　主要用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击

　　主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂可分为等比累进还款法和等额累进还款法好处主要在于减轻贷款者的期初负担10、国外住房抵押贷款工具（1）可调节利率抵押贷款

　　其利率可随标准金融指数变动又称可变利率抵押贷款优点：①因率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户②因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。③利率变动，还

　　款额数量变化，可避免固定利率持续高时还款额的压力，减少违约现象④在高利率时取得的贷款，随着市场利率的降低，还款额减少，不会出现市场利率低而贷款高对抵押人不利的情况，迫使抵押人违约或进行二次抵押。（2）逆向年金抵押贷款这种方式使用的目的是为了在不必出售房地产的情况下，开启房地产所有者拥有的权益。房地产所有人通过出售一部分房地产权益或以房地产作抵押获得收益或贷款，并以此购买年金，用于晚年生活使用。一种形式，是用于父母同子女之间的出售部分权益。另一种形式，是房地产所有人直接同金融机构签订合同，金融机构获得房地产抵押权，并向房地产所有人发放贷款。逆向年金抵押贷款为一些希望拥有不动产而又缺乏现金使用的老年人提供了方便，同时也起到了活跃市场的作用。

　　这种贷款金额一般较小（3）特大尾数抵押贷款是国外一种分两阶段偿付的贷款方式。一部分按计划分期偿付，剩余部分在合同到期时一次付清。目的是为了增加贷款安全系数，想借款人转移部分通货膨胀风险。（4）两周付款式抵押贷款它是在固定利率与每月付款一次的基础上，改每月两周付款一次，一年付款26次。大大减轻了还款负担，实际效果相当明显这种还款方式比较适合那些单位发放工资时间不同的双职工家庭*11、住房公积金制度是我国在城镇住房制度改革当中，在借鉴新加坡经验的基础上综合我国国情加以创造性发展应用的一种长期性住房储金制度。住房公积金制度规定实行住房公积金办法的职工按月缴交占工资一定比例的住房公积金，职工所在单位也按月缴交占职工工资一定比例的住房公积金，两者都归职工个人所有。*12、住房公积金的主要内容（1）、住房公积金的缴纳人和所有权人（2）、住房公积金的缴存（3）、住房公积金的支取（4）、住房公积金的转移、中断和恢复（5）、住房公积金储蓄的计息（6）、住房公积金贷款13、对个人住房抵押贷款的风险认识信用风险*14、个人住房抵押贷款风险防范机制的建立和完善

　　（1）、建立适合中国国情的个人信用制度（2）、建立住房个人抵押贷款双重保险制度（3）、加快实施个人住房抵押贷款证券化*15、我国住房抵押贷款保险机制《1》主要有三种形式：一是房屋财产保险。二是抵押贷款保证保险。三是住房抵押贷款寿险。《2》我国住房抵押贷款存在的问题1、政府在住房抵押贷款担保和保险体制中缺位2、信用保险与保证保险混淆3、住房抵押贷款保险险种匮乏，保障范围不够大4、房地产保险业务中对风险的划分不合理。*16、德国住房储蓄银行业务模式17、房地产信用主要形式房地产国家信用：接受信用形式是由国家发行政府债券。授予信用的主要形式是政府贷款。房地产商业信用：企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款。房地产银行信用：银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来；另一方面又以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业与个人房地产消费信用：房地产消费信用产生于房地产商品交易中的赊销。房地产民间个人信用：个人房产交易中的赊销、预付款等行为就构成了房地产民间个人信用18、对房地产融资企业的信用评级国际通行的“四等十级制”评级等级，具体等级分为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。从“AA”到“CCC”等级间的每一级别可以用“+”或“－”号来修正已表示在主要等级内的相对高低。（1）A等AAA级企业的信用程度高、债务风险小AA级企业的信用程度高，债务风险较小A级企业的信用程度良好，在正常情况下偿还债务没有问题（2）B等

　　BBB级企业的信用程度一般，偿还债务的能力一般BB级企业信用程度较差，偿还能力不足B级企业的信用程度差，偿还能力较弱（3）C等CCC级企业信用很差，几乎没有偿还能力CC级企业信用极差，没有偿还能力C级企业正常经营产生的现金流量长期为负值，基本无费用（4）D等D级企业没有信用，企业已濒临破产19、住宅贷款分类的名称、标准（1）正常：借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。（2）关注：尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素。（3）次级：借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。（4）可疑：借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。（5）损失：在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。20、信托的基本原理

　　信托有信任和委托双重含义，信任是信托的前提，托付财产是信托的实质。受托人是为受益人管理或处理信托财产，他不能信托财产所产生的占有收益和本金，也不承担管理和处理信徒托财产所发生的亏损，只是收取一定的委托服务费。信托的运行过程一般是：首先，信托委托人寻找可以信赖的受托人，签订信托合同；其次，受托人对信托财产作出受托处理而得益；第三，受托人将收益转交给受益人。（1）委托人。在信托业务中又称为信托人，是提出办理信托业务让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。（自然人或法人）

　　（2）受托人。指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。

　　（3）受益人。指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人（自益信托），也可以是委托人指定的第三人（他益信托）。信托的特点（1）信任为本。

　　（2）财产的转移性。（3）利益的他益性。（4）收益分配的实绩性房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资料的一种信托行为。房地产信托的内容房地产信托包括了财产形式的信托和资金形式的信托。从财产信托的角度出发，房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所特有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。其业务内容包括信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项。从资金形式信托的角度出发，房地产信托是指受托人遵循受托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。房地产信托的作用（1）房地产信托代为单位、个人理财，提高经济效益。（2）房地产信托加速了资金融通。（3）房地产信托能促进金融服务。（4）信托业务的发展对促进社会经济发展发挥着重要作用。房地产银行借款形式的受信业务（1）向中央银行借款房地产银行在必要时可以要求中央银行给予资金融通，这种资金融通主要有两种形式：一种形式是向中央银行借款，包括年度性借款和短期借款；另一种形式是再贴现，这是房地产银行把其已经贴现但尚未到期的商业汇票向中央银行要求再贴现以获得资金融通。（2）同业借款包括同业拆借、转贴现和转抵押贷款三种具体形式（3）发行金融债券

　　它是指房地产银行为筹集长期贷款资金而发行的债券（4）证券回购（5）国际金融市场借款

　　它是指房地产银行在国际金融市场上直接向其他银行借入外币资金和在国际金融市场上发行外币债券*21、投资基金、产业投资基金和房地产产业投资基金投资基金，一般是指由投资基金公司通过发行基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将所筹得的资金投资于有价证券、高新技术产业、基础产业等投资对象或领域，并将所获的净收益分配给广大投资者

　　的一种集合投资制度。产业投资基金，是指以投资基金形式存在的，对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的，利益共享、风险共担的集合投资制度，它的投资对象通常是基础产业、支柱产业和高新技术产业中的一些缺乏资金，不具备上市资格但却具有成长潜力的企业，目的在于通过投资促进这些企业的成长。将房地产产业投资基金定义为以投资基金形式投资于房地产业*房地产产业投资基金的分类（1）权益型房地产产业投资基金：以持有并运作房地产项目为目的，其收入来源主要是租金收入和转让所得两部份，它可以独立开发房地产项目，并在项目开发完成后收取租金收入，也可以在开发完成后若干时期内将房地产出售获得投资收益。（2）抵押型的房地产产业投资基金：主要以向房地产发展商和有意购买物业的抵押人提供贷款，其主要收入来说是抵押贷款的利息收入，它可以在房地产项目开发期发放抵押贷款，逐期收取贷款利息，也可以在项目开发后投入，并逐期收取利息。（3）

　　混合型房地产产业投资基金则同时具有上述两种类型投资基金的特点。*房地产产业投资基金的特点（1）较强的流动性（2）抗通货膨胀能力（3）有效地分散投资风险21、房地产证券化房地产证券化是指通过有价证券形式融通房地产市场资金的过程，房地产证券化同时包括房地产融资证券化和房地产资产证券化。房地产融资证券化是指房地产经营机构通过发行房地产证券筹集资金用于房地产领域的行为房地产资产证券化是指将非证券形态的，流通性较差的房地产投融资资产转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券，使房地产投融资主体和投融资客体之间非证券形式的物权、债权转化为证券形式的股权、债权的过程。资产证券化的条件①未来产生可预测现金流②低违约率，地损失率的历史记录③本息偿还分摊于整个资产的存续期④金融资产的分布有广泛的地域和人口统计分布⑤原所有者信用良好⑥金融资产抵押物有较高变现值且对债务人效用高⑦权益人具有完整色所有权22、住房抵押贷款的证券化是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有的住房抵押

　　贷款债权出售给一家特别设立的机构，然后由该机构在资本市场上发行以其收购的抵押贷款为基础的证券的行为。主要通过抵押贷款二级市场来实现。通过二级市场的交易，可增加房地产抵押贷款的流动性23、住房抵押贷款证券化对我国的意义（1）开展住房抵押贷款证券化对银行等金融机构的意义①有助于银行有效地控制、转移和分散金融风险②提高银行资本充足率，满足巴塞尔协议③拓宽银行等金融机构抵押贷款资金来源（2）住房抵押贷款证券化可以活跃房地产市场，刺激有效需求（3）增加了资本市场的交易工具，完善金融市场体系（4）市场价格发现功能（5）拉动国内需求吗，促进经济增长*24、住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的主体1、发起人2、证券化特别机构（SPV）3、信用增级机构4、信用评级机构5、证券承销商6、投资主体7、监管机构8、受托机构住房抵押贷款证券化的工具1、过手证券（pass－throughsecurity）。过手证券代表着对一个抵押贷款组合及其还款流量的直接所有权。它是指住房抵押贷款的所有权经SPV受让并随以后证券的出出售而转给投资者。由于相应的抵押贷款组合归投资者所有，因而过手证券不是发行人的债务，不出现在发行人的资产负债表上。抵押贷款的管理人按月收取借款人偿还的利息和本金，在扣除合理费用后，将剩余部分“过手”给投资者。2、抵押债券（mortgage—backedbond）。债券以住房抵押贷款（组合）作为抵押担保，由抵押贷款的放款机构发行，是发行人的负债，抵押贷款和抵押债券分别保留在发行人的资产负债表上，相应的抵押贷款（组合）所产生的现金流量不一定用于支付抵押债券的本息，发行人也可以有其他来源的资金偿还抵押债券本息；3、转付证券（pay－throughbond）。转付证券兼有过手证券和抵押债券的一些特点。发行机构用于偿还转付券本息的资金来源于相应抵押贷款组合所产生的现金流量，这又与过手证券相同。转付证券与过手证券

　　的区别主要在于抵押贷款组合的所有权是否转移给投资者，与抵押债券的区别则主要在于两者偿还的资金来源不同。（区别不准确）转付证券和转手证券的特点

　　过手证券抵押债券基础资产所有权随基础资产所有权仍证券的出售而转属于贷款银行，基移，基础资产不再础资产保留在贷款保留在发起贷款银银行的资产负债表行的资产负债表中，抵押债券构成中，过手证券不构银行负债成SPV的债务支付本息的资金来支付本息的资金不源于基础资产现金完全来源于基础资流产现金流，发行人的其他收入也可用于支付本息按月支付本息按季或半年付息，本金到期一次支付所有权凭证债务凭证SPV充当证券发行抵押贷款银行充当人证券发行人不重组现金流重组现金流券发行（6）后续服务住房抵押贷款证券化的条件1、一定规模的抵押贷款一级市场2、健全的社会信用制度3、完善的法律法规4、专门技术人才

　　转付证券基础资产所有权转移给SPV，基础资产不再保留在发起贷款银行的资产负债表中，抵押转付证券构成SPV的债务支付本息的资金来源于基础资产现金流每半年付息一次，本金到期一次支付债务凭证SPV充当证券发行人重组现金流住房抵押贷款证券化的基本运作模式（1）资产池的形成（2）证券化特别机构的设立与证券设计（3）信用增级（4）信用评级（5）证

篇十：房地产金融化

　　

　　房地产金融的现状与对策探析，不少于1000字

　　随着经济的不断发展和城市化的加速推进，房地产行业在我国的地位愈发重要。然而，随着房屋价格的不断攀升，房地产金融也面临着一系列的问题。本文将从当前房地产金融现状和其存在的问题入手，进而探讨解决这些问题的对策。

　　首先，当前房地产金融存在的问题有以下几点：

　　1.房地产金融风险高。房地产金融不同于一般的贷款，它具有更高的风险性，不少购房者购买房屋时存在流动性风险、成本风险和市场风险等问题，同时银行放贷面临的信用风险也非常高。

　　2.房地产金融创新不足。在我国，房地产金融主要还是传统的按揭贷款业务，缺乏创新性的金融产品以满足不同群体消费者的需求。目前，我国缺少市场化的租赁金融模式，这也限制了租赁市场的发展。

　　3.房地产金融政策环境复杂。随着国家政策的不断变动，房地产金融环境也在不断变化，导致银行和购房者难以在该环境下做出合适的决策。

　　面对以上问题，下面提出以下对策：

　　1.严控风险。银行应加强评估客户信用，对发现风险迹象的贷款应及时采取措施，对借款人进行定期审查，加强违约惩罚力度，防范信贷不良。

　　2.推动房地产金融创新。鼓励商业银行开发多元化的金融产品，如租赁金融、股权融资等。同时，建立可带动房地产金融创新的市场机制和政策支持。

　　3.优化政策环境。逐步完善相关监管制度，为银行金融业务发展提供更多的政策支持，包括减税、担保减免、利率优惠等措施。与此同时，加强政策的透明度，降低政策实施的不确定性，为企业和消费者提供更清晰、更稳定的市场环境。

　　总而言之，要解决房地产金融存在的问题，需要制定科学的金融政策，加强监管制度建设，完善市场机制，并为商业银行提供政策引导和支持，推动房地产金融产品的多元化和市场化。只有这样，房地产金融才能持续健康发展，同时助力我国房地产行业的稳定发展。

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