党建引领住宅小区物业综合治理工作中存在的问题3篇

党建引领住宅小区物业综合治理工作中存在的问题3篇党建引领住宅小区物业综合治理工作中存在的问题　　“党建社区物业治理”中存在的问题及对策　　摘要：2017年6月，中共中央、国务院发布了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，首次对社下面是小编为大家整理的党建引领住宅小区物业综合治理工作中存在的问题3篇,供大家参考。

篇一：党建引领住宅小区物业综合治理工作中存在的问题

　　“党建+社区物业治理”中存在的问题及对策

　　摘要：2017年6月，中共中央、国务院发布了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，首次对社区治理进行顶层设计和宏观布局，其中明确将与群众密切相关的社区物业管理作为补齐城乡社区治理短板的重要内容。随后在党的十九大报告中进一步强调，要提升党的组织力和打造共建共治共享的社会治理格局这两项重要课题。2019年5月，中共中央办公厅印发《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》，具体指出要通过健全党组织领导下的社区居民自治机制，提升党组织领导基层治理工作水平。在此背景下探究完善“党建+社区物业治理”的有效途径，以便推动党建在社区物业治理中的引领与共治作用发挥。

　　关键词：党建；社区物业治理；存在问题1、社区党建的必要性社区党建是社区建设重要组成部分，反言之，社区党建必须遵循社区发展的方向，社区发展的原则，进而社区党建才能够实际的在特定的环境中发挥作用，社区党建的方向是建立作风优良、有创新精神、全心为社区居民服务的党组织，社区党建的主要目的是实现党服务群众，实现党从群众中来到群众中去群众路线的基础性发展，社区党建的不断发展能够实际的促进党员整体素质的发展和提高，能够使得社区党组织实际为社区建设发展出一份力。社区党建的必要性在于社区的发展有领导核心，社区的发展能够有序化以及社区的发展能够文明化以及进步发展，对于社区群众素质的提高以及行为的控制有实际的作用，社区党建还能够保证社区居民生活中存在的问题得到及时的解决，社区的发展方向和谐化以及社区的发展规范化，居民的生活质量得到实际的提升，居民之间的关系缓和化以及社区的发展得到实际的促进。2、社区党建与物业管理之间的关系社区党建与物业管理之间的主要关系是社区党建与物业管理存在的意义以及存在的价值存在相似性，主要都是为社区居民服务，为社区的和谐发展做出一定的贡献，是社区建设过程中重要的组成部分之一，社区党建与物业管理之间的人员存在交叉性，没有绝对的界限，两者之间的工作存在交替性，相互促进，相互发展，两者的协调稳定发展能够实际的推动社区的经济、社区的文化以及社区的文明发展，对于社区的氛围以及环境的进一步改善有实际的价值和意义，社区党建与物业管理之间还存在的关系是两者都是在新时期受到重视，发展的时期存在相似性，因此，两者的研究以及两者的发展历程较为相同，两者联合研究具有现实性、有实际的依据，以及具有实际的价值性。3、当前“党建+社区物业治理”中存在的问题3.1、业委会和物业公司中缺少党组织布局（1）物业公司中党组织覆盖不到位。物业公司因从业人员文化程度不高、流动频繁、领导不重视、缺乏组织运行保障等因素，导致有些物业企业党组织或覆盖不全，或软弱涣散形同虚设，党建工作存在覆盖缺位、组织不稳、质量不高等情况。（2）业委会对党组织引领的认识不到位。业委会是社区自治组织，基于与物业公司、居民个体的契约关系，对物业公司进行监督。但是受限于自身局限性和约束力，对物业公司的制衡乏力，不少业委会成员片面地认为业委会是自治组织，拒绝社区党组织介入开展工作，对党组织的认识不到位不信任。（3）行业主管部门的党建指导和监督不到位。建设局等行业主管部门因为人手、专业能力等原因缺少对物业公司党组织建设的指导和经常性监督。

　　3.2、社区党组织协调能力有限（1）社区物业管理涉及到房管、城建、民政等多个职能部门以及街道的一些职能科室，在当前相关制度和机制不健全的情况下，光靠社区党组织来协调这些解决疑难问题，难度客观存在。（2）居委会、业委会作为社会自治组织，存在基层党组织的引领意识不强、工作思维陈旧、工作方法单一等问题，利益表达、合作共治和民主协商功能发挥欠佳，无法将社会组织转化为党服务社会的资源，难以与物业公司形成制衡，也因无法设计一些引导或防范性的制度，难以在社会自治组织中发挥有效主导作用。4、打造“党建+社区物业治理”的对策建议4.1、解决各类物业服务方面的问题物业管理工作与社区工作有着千丝万缕的联系，各物业服务公司总是千方百计、想方设法地通过召开行风建设座谈会、上门听取意见、发放征询意见单、开展行风建设专项检查等途径，了解社区党组织、居民群众对物业管理工作的意见。各物业服务企业通过发放行风监督员专用信封，架起与行风监督员联系的桥梁，并及时解决了多起居民关心的物业和街坊绿化方面的问题。以燎原物业公司为例，公司领导在走访居委、巡视街坊时，发现泰来坊小区出口与市政道路的接口路头坑坑洼洼，给车辆和行人的出行带来了不便，居民要求整修的呼声特别高。虽然小区外的路面整修不属于物业服务公司的管理范围，但一想到来自社区的呼声，公司就毅然管起了“份外事”，在较短的时间里将路面整修一新。为此，世纪之门居委会党总支书记和主任专程向燎原物业公司党组织赠送了锦旗。物业公司党组织及时解决了泰来坊小区地势低洼、容易积水的问题，并发动党员定期到小区拣拾垃圾、整治环境。这些都体现了公司党组织和广大党员民有所呼、我有所应的责任意识。4.2、建立制度，拓宽渠道社区党组织肩负着宣传和执行党的路线、方针、政策，讨论社区重大事项，整合社区力量，推进社区建设的重要职责，因此，为动员各方力量做好社区工作，可以通过建立社区党组织联席会议制度的方式开展工作。并结合企业工作的实际，共同研究本社区城市管理、经济发展和社区建设中的各类重大问题。以制度建设为重点，形成“共同体”的运作机制。今后在实现社区党建联动方面，可以扩展到经济联手、事务联手、平安联建等领域，进一步提升党建工作科学化水平和有效性，形成社区党建新格局和新活力。在具体工作方面，还需建立联络员制度，负责共建工作的日常联络。4.3、整合资源，加强力量比如目前存在着党员分布不均，各物业管理处由党员担任正副主任的比例不高的问题，有待于今后通过多种途径进一步加强和完善。同时，要不断培育业主住户对社区共建工作的认同感，在共建工作的推进过程中，企业党组织要对各物业管理处进行分类指导、规范管理，通过党建联建、召开联席会议等方式，利用街（镇）部门党组织和党员资源力量，进一步创新理念、机制、体制，彻底改变过去“只扫门前雪”的陈旧意识和管理模式，促进企业党组织与社区单位党组织党建经验与资源的共享，助推社区工作融合发展。在资源整合的基础上，共同搭建好交互的平台，在党员教育、人才使用、资讯共享等方面做好交流互动，不断增强基层党组织推动发展、服务群众、凝聚人心、促进和谐的功能。4.4、统一理念以人为本社区党建与物业管理相结合的新途径之一是统一理念，即“以人文本”，人主

篇二：党建引领住宅小区物业综合治理工作中存在的问题

　　住宅小区物业管理存在问题与难点

　　总体上看,XX市居住小区物业管理的发展是健康有序的，但随着房地产业的持续快速发展、居民生活水平的不断提高,对物业管理提出了一系列新要求，实践中也产生了不少新的矛盾和问题,突出表现在“二难一少”,即物业管理收费难、小区停车难、品牌物业管理企业少。

　　1、住宅小区物业管理公司收费难。

　　造成物业管理收费难的原因多种多样:一是受传统思想观念的影响，一些居民物业管理消费观念还未形成；二是部分住户,受单位改制、拆迁征收等影响而未能就业，生活比较困难无法负担物业费;三是由于一些体制的欠缺,使一些在房屋生产建设管理过程出现的问题在进行物业管理时显现出来，使得业主入住后不满而拒付物业管理费;四是收费与服务脱节,收了费服务跟不上,或所收费用与提供的服务不匹配而使业主拒交。

　　2、住宅小区停车难.

　　随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，拥有私家车的家庭越来越多，停车位数量无法适应汽车增长的需求.目前XX市县城住宅小区停车位比大多只有1:0。6左右，远不能满足现在私家车增长速度对车位的需求.加之,部分车主为了避免支付地下车库租金或为了图一己之便，不将车停入地下车库，导致部分小区地下有车位，地上停满车的现象。另外还有部分车主存在占行车道、人行道、小区走道、绿地停车和违章停车等行为，造成了各方的利益冲突和纠纷投诉，加剧了交通拥挤、恶化了生活居住环境,给防灾、安全带来一定的隐患.

　　3、物业管理企业的运作机制不规范、服务水平和队伍素质不高。

　　物业管理与城市发展、居民生活水平提升之间还存在不小差距。一是多数企业尚未实现物业管理的规模化、社会化、专业化，总体上仍处于家庭式的粗放型经营状态。二是小区物业管理服务水平难以满足不同层次居民服务要求。三是物业管理队伍的素质有待提高,部分企业缺乏必要的设备和一支懂经营、通技术、业务精的物业管理专业化队伍。从业人员现状与行业发展的要求相比还不适应，因而导致物业管理服务不到位。

　　推进物业管理行业发展的对策

　　发布:2011-10—1616:57｜作者:我爱我家|来源：网络|查看:3次

　　物业管理是一项涉及部门众多、专业技术要求高的综合性工作,关系到老百姓的日常生活和切身利益，管理难度相当大。尤其是现阶段，物业管理矛盾百出、纠纷不断的现实状况下，迫切需要创新思维，加大力度,推进改革。

　　1、加快提高物业管理水平，强化行业队伍建设.

　　物业管理行业要提高其社会化、市场化和专业化的程度。目前，多数小区仍停留在“谁开发、谁管理”的局面，没有形成物业管理市场竞争机制.因此必须完善目前的物业公司准入机制，通过市场竞争，优胜劣汰来促使物业管理业的健康发展，实现物业管理服务的专业化。物业管理企业应打破统包统揽的经营模式，可将保安、清洁、绿化等专项业务承包给专业的公司。专业化分工使各项服务更加优质，并使成本费用降至最低，从而让消费者、物业公司、专业公司都成为赢家。针对县城物业管理从业人员实际情况，建议主管部门加强对物业管理人员的资格审查，严格执行物业管理人员持证上岗制度，同时注重对企业员工的岗位培训。

　　2、建立有效机制，切实解决收费难问题。

　　面对物业管理收费难，应采取多种措施提高物管费的收缴率。一是要规范收费标准，增加收费透明度。收费标准应根据各小区实际情况制定,并报物价部门核准，应以不同档次物业的平均成本支出为基准，适当考虑物业管理企业的利润。同时，提高物业管理资金使用的透明度。这既可加强监督，促使物业管理企业节约成本,提高资金使用效益;也可让业主了解物业管理的难处，理解和支持物业管理工作，提高缴费的自觉性。二是广泛宣传物业管理相关知识、法规，促使广大居民转变思想观念，正确认识物业管理的有偿服务性,使居民接受并且积极配合，提高物业费收缴率。三是提高物业管理服务质量，提高收费和服务的对等性,在解决收费难中，物业管理企业也要从自身的服务进行审视。四是对于经济实在有困难的家庭，实行费用减免、补贴等方式解决。

　　3、整合县城区域停车场资源，有效解决居住小区停车难问题.

　　随着经济的发展，人民生活水平的提高，停车难的矛盾将日益突出.要解决这一问题，一是对已建有停车场的小区应充分利用，小区地面或附近的道路上取消划定的停车线或设置防护栏等障碍，这样，既发挥建设效益,又可保证路面畅通；二是要清理已建小区和高

　　楼配建的车场,对移作他用的，要限期退出,恢复停车功能。同时在不干扰正常道路交通运行的前提下，设置一定数量的路内停车位，实行有偿停车,缓解停车压力；三是要鼓励引导动员机关、团体和企事业单位自用和公共建筑配建的停车场对外开放.

　　4、加强政府监管，规范物业管理企业行为。

　　政府应将小区物业管理作为城市管理工作的重要组成部分来抓，构建包括物业管理主管部门、公安、工商、税务及物价等部门组成的物业管理机构。严格按照法律法规的要求，加强对物业管理企业的管理，依法行政，严格规范物业管理企业的行为。进一步规范物业管理市场，促使物业管理企业提供质价相符的服务。

　　物业管理问题不仅是一个经济问题,也是一个社会问题.物业管理行业发展水平的高低不光会影响房地产业的发展，更会影响到老百姓日常生活，进而会影响到社会稳定和发展。因此，政府、物业管理企业和居民都应从自身角度出发，妥善处理和解决物业管理中存在的矛盾和问题，提高小区生活品质，构建幸福和谐小区.

篇三：党建引领住宅小区物业综合治理工作中存在的问题

　　柳州市住宅小区物业管理存在的问题及对策

　　物业管理是伴随着市场经济下的住房制度改革、房地产开发以及住宅的商品化逐步产生和发展起来的，科学、规范、专业和现代化的物业管理与服务可以给住宅小区带来良好的社会效益、经济效益和环境效益。物业服务公司向业主提供有偿服务，理应收取相应的报酬.但在实际操作中，许多公司由于各种原因导致收费不足，影响了自身的正常经营和运转，不少公司收不抵支，甚至严重亏损；而与此同时，住宅小区的停车收费和物业服务收费已成为价格举报咨询的热点问题。据统计2014年1月—2015年4月,柳州市物价局受理各类价格举报咨询共3462件,其中住宅小区的停车和物业服务投诉1041件，占总投诉31。04%。物业服务收费问题成为老百姓新的投诉热点，并有逐年升温的趋势。

　　一、我市住宅小区物业管理现状

　　（一)目前我市登记在册的小区共有1447个,其中有物业公司管理的小区有371个，单位管理的小区有66个，三无小区588个。其中：柳南区小区数为：383个，鱼峰区小区数为：332个，城中区小区数为:363个，柳北区小区数为：345个，阳和小区数为:14个，柳东新区小区数为：10个。

　　(二）贯彻落实《广西壮族自治区物业管理条例》情况。民之所欲，我之所为,面对物业服务收费乱的呼声,我局认真落实《广西壮族自治区物业管理条例》和2013年自治区物价局住房和城乡建设厅制定的《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行，),积极作为。一方面及时妥善处理大量的物业收费投诉纠纷，开展物业服务收费专项整治;另一方面，迅速行动，开展了“物业服务收费问计于民”

　　征集意见活动，深入居民小区调查研究，对40多个小区物业收费进行成本监审，多次召开业主代表、物业公司、房开商座谈会。2014年4月22日，我局还联合柳州晚报举办“柳州市物业服务管理促进恳谈会"。在历时一年反复修改后，于2014年7月，市物价局和住建委重新下发了《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》、《柳州市住宅小区物业服务等级政府指导价收费标准》、《柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准》、《柳州市住宅小区装修垃圾清运和IC卡出入证等收费标准》等规范性文件。为规范老旧小区物业服务价格调整秩序。解决老旧住宅小区物业服务费调整难度大的问题。我局和住建委在2012、2013年分别出台了《关于规范我市住宅小区物业服务价格调整有关问题》,明确规定了调整条件、调整程序.提出调整物业服务费必须由本小区50%以上的业主同意。至2014年底止,共有26家物业小区调整物业服务收费标准。能调整的小区都是服务质量取得业主认可的小区，也有部分没有调整成功的小区，最终物业公司不提价或撤出小区。

　　通过制定新的管理办法和服务等级与收费标准,让收费政策更加符合发展实际，给乱收费、乱调价行为套上“笼头”；用统一的服务项目、服务等级、收费标准以及推进服务项目与收费标准全公示全覆盖。让物业服务企业对服务内容与质量等级清清楚楚,让广大居民对物业收费情况明明白白白。解决了长期以来停车收费、垃圾清运费、IC卡工本费、装修押金混乱的局面.

　　二、我市住宅小区物业管理存在的突出问题

　　从近年来的物业投诉来分析，我市住宅小区物业管理的问题有以下几方面：

　　（一)未按规定执行物业服务收费公示制度。少数物业服务企业未按照《价格法》和《广西壮族自治区物业管理条例》的规定，在物业服务区域的显著位置公示服务内容和收费项目、标准，侵犯了业主的知情权，引发价格纠纷。

　　（二)提高标准收费。少数物业服务企业未执行停车1小时内免费的规定，以车位少为由,对业主不办理月票，而是按次数收取;一些房开以小区停车场产权属于为由，只售不租，导致业主无法停放车辆，或提高标准收取公共能耗的电费、水费价格（如电梯电费、二次加压产生的电费）加重业主负担。

　　（三）强制或变相强制服务并高收费。一些物业企业服务意识欠缺,在未与业主充分沟通并征得业主同意下，无视业主意见,收取房产证、土地证、管道燃气代办费，甚至单方面强行推广门禁卡和车辆蓝牙出入装置，然后转嫁至业主身上并从中牟利.

　　（四）违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费的.2014年8月我市根据《广西壮族自治区物业管理条例》和《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》(桂价格[2013］62号）的有关规定，市物价、住建部门联合下发了《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》明确规定,物业服务企业不得以任何名义收取与装修有关的装修押金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等,但仍有一些物业公司强行收取明令禁止的费用.

　　（五）重复收费问题。2014年8月实施的《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》明确规定,物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费以及管漏、线损，列入物业服务成本，我市一些新交付的楼盘，

　　物业服务企业在向业主预收一年的物业服务费后，仍向业主收取300—500元不等的水电周转金;一些楼盘按照物业等级不同，每年有1—2次免费清理，但仍有物业服务企业向业主分摊下水道、化粪池清理费用。

　　（六）扩大范围收费。一些物业服务企业以管理者自居，在车位紧张情况下，未经业主大会或专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意下，占用属于业主已共有的场地停放车辆并收取车辆停放服务费,且所得收益不按规定使用。

　　（七）不按照规定提供服务而收取费用的.物业服务企业水平参差不齐，物业服务短斤少两、服务不到位，服务态度简单粗暴，帐目不公开，物业服务得不到有效监督,得不到业主的认同,最终导致“欠费—服务变差-更多人欠费”的恶性循环。

　　（八)宣传、解释工作不到位。一些物业服务企业存在重收费、轻服务的现象，与业主缺乏深入沟通交流的有效平台，如一些房屋质量问题、小区乱搭乱建问题、占用绿地、养鸡养狗问题、住宅以外用电价格未按居民用价格电结算问题，这些问题本身非物业服务企业造成，但由于宣传、解释工作不位,导致业主把怨气撒在物业公司头上，并拒交物业费。

　　三、我市住宅小区物业管理问题原因分析

　　(一）小区停车收费问题原因分析

　　小区停车收费问题，主要原因一是各小区停车难的问题越来越突出,特别是停车位配比率低的小区，房开商或物业服务企业凭着对车位拥有的机会，在利益上为自己获取最大利益化.采取不办理月票而是按

　　次收费，以车位租赁费收费避免管理.二是在实际操作中，物业公司按次收费，不执行月票价格,物价局无法给予处理，因为我局的职责是制定停车收费标准,没有要求一定采用什么停放方式。三是在业主大会成立之前,产权属于全体业主所有的部分,因无人过问，物业公司有意将属全体业主的车位租赁费收入据为已用.就此情况，我局已向住建委通报,建议由行业主管部门加强管理，对属于业主公有部分收入(在业主大会成立之前）纳入柳州市住宅专项维修基金管理中心统一管理。但住建委只对新建商品房的维修资金的收集和管理，而对其他的公共收益没纳入管理。目前，业主的法律意识加强,对业主的公共利益有所关注,因没有成立业主委员会,无法管理这部分收入,这原因也是业主拒缴物业费的理由之一。四是业主对价格政策不理解，

　　业主在自己拥有使用权的车位（车库）内停车仅交纳车位物业费，不用再缴纳车辆停放服务费。车位物业费每个不超过60元/月。其中规定电动车、摩托车停放服务收费标准不含充电费，充电费标准由经营者根据电费等成本支出向车主收取。五是由于对商场、宾馆、娱乐场所、写字楼配套的停车场停车收费实行市场调节价,而住宅区的停车场停车收费实行政府指导价。在我市中心区，部分商住楼就出现停车场一部分按两种价格模式，引起争议。对一些混合的商住楼，如高新区的彩虹城楼盘1—4层酒店,5-19层写字楼,20—54层住宅楼。该项目所配套的停车场停车收费按市场调节价，住宅区的业主有意见，按政府指导价,房开商有意见，同时实行两种价，双意见仍存在分岐。这也是我们所面临着的新难题.

　　(二）小区生活用水用电问题原因分析

　　据了解，目前确有一些小区因供电部门对小区公共能耗采取先购电后使用的方式，且涉及二次加压供水，但是水表无法分户过户到业主名下,物业公司必须根据小区总水表使用度数按时向自来水公司缴纳水费。然后再向业主逐户收取供电分摊的电费和业主分表水费。物业公司因此向业主收取了一些预付水电费，此情况有一定的合理性；但我局和住建委2014年下发《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（柳价格［2014］99号）实施后，共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费列入物业服务成本的，从物业服务费中由业主缴纳，公共能耗费不再公摊。物业公司不得再收取水电周转金。

　　我局2014年8月出台的文件《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》(柳价格［2014］99号）第十五条规定,物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、水泵、监控设备、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及管漏、线损，列入物业服务成本的，公共能耗费不再分摊;未列入物业服务成本的，公共能耗费合理分摊.但2015年之前的物业收费政策,公共能耗费可以分摊，我市两种模式同时存在。

　　同一小区域，住户的用电实行居民电价，户外的路灯、照明、公共设施设备用电却是非居民电价.电梯用电不是居民电价,一直是居民投诉的热点。经过多年向上级反映，自治区物价局通过调查研究，统一明确小区上述用电价格的纳入居民用电价类。按照文件规定，自2014年1月1日起,物业住宅小区费居民用电,按照合表户电价收取，即0。5491元/度。

　　（三)调整小区物业服务费难的原因分析

　　目前，调整老旧小区物业收费标准，是所有物业管理的难点和热点，长期以来都是社会关注的热点。一方面业主认为,享受物业服务是业主，小区交费对象也是业主,小区收费标准是否调整理应由全体业主决定。在小区没有成立业主大会还属前期阶段，价格部门出台的调整物业收费政策属于指导性质，对于小区的全体业主大部分能理解当前物价上涨的压力,对调整价格政策理解，但仍有少数业主反对，仍认为价格部门调整价格过高，物业服务不到位，是物业公司以价格主管的调整文件为由提高收费标准，是不能接受的.另一方面物业公司认为，目前还是前期物业阶段,由于成本发生变化，价格主管部门应履行职责，调整物业服务标准,不该因小区少数业主反对意见而不作为。结果是不调整物业收费，企业难以忍受用工成本上涨的压力；调整收费，业主的意见大，同时认为政府部门干涉业主的利益。

　　调整物业服务费难，业主方面认为物业服务不到位，就应降低收费标准，或提高服务质量;物业公司认为,物业服务已按等级标准执行，是业主过高的要求。业主希望物价和建设部门进行监督。但在实际操作中，物价和建设部门面对全市上百个小区的物业质量纠纷，要求件件落实、解决这类问题也不符合实际.住建部门或行业协会出台服务等级评定标准，对业主和物业的争执，由第三方评定。

　　四、我市住宅小区物业管理成功经验做法

　　（一）坚持落实物业收费公示制度.目前，我市物业服务收费公示率已达98%以上.在物业服务区域内公示收费项目、标准、服务等级、投诉电话等内容，已成为物业、业主的共识和自觉行为，必须要长期坚持下去。

　　(二）快速处理小区物业收费投诉。2014年以来,我局12358价格举报电话共受理住宅小区物业收费投诉1041件，办结1041件，办结率100%，退款35.58万元,做到了“事事有回音，件件有着落”,有效地化解了价格矛盾。如2014年1月之前，住户的家庭用电实行居民电价，户外的电梯、路灯、消防、监控设备、公共设施设备用电却是非居民电价。户外电价高一直是居民投诉的热点。经过我局多年向上级反映，自治区物价局通过调查研究,统一明确小区上述用电价格的纳入居民用电价类.按照文件规定，自2014年1月1日起，物业住宅小区费居民用电，按照合表户电价收取，即0.5491元/度，大大地减轻了居民负担。2013、2014年连续两年，我局荣获广西价格举报先进集体称号和柳州市数字化城市管理一等奖。

　　（三）物业服务不达标要降级处理。物业服务不到位,一直是小区管理的热点话题，2014年8月后，市住建、物价部门强化了对物业服务等级的监管,对达不到等级要求进行整改,对整改仍不达标的，经城区住建部门核准,作降级处理。

　　（四)物业与业主主动沟通交流。停车难、停车贵，是柳州市绝大多数小区都存在的共性问题，柳州市凤起新都物业公司主动发起议事，邀请业主代表、社区工作人员、鱼峰区法院、住建、物价局工作人员、人大代表,就小区停车难题举行“百聊会"，共同商讨寻求解决问题的办法和途径，大美天地小区建立小区QQ群，及时解决小区业主的各种问题。

　　（五）物业与业主相互遵守合同,相互配合。如三星园小区、华林郡邸的业主积极配合物业工作，物业服务业主认可,物业缴费率高，物业服务人员的工资和小区维护费及时到位,从而形成一个良性循环。

　　(六)简化办事手续,提高效率。2015年2月1日，为了落实党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中“完善主要由市场决定价格的机制。凡是能由市场形成价格的都交给市场”的精神，经请示自治区物价局同意，我局在全区城市率先取消住宅小区物业服务收费核准备案程序.

　　五、先进地区城市住宅小区物业管理的经验做法

　　(一）大力推动成立业主委员会。上海深化社区事务管理，加强居民区民主自治建设,将小区业委会的筹建和换届工作纳入绩效考核。泉州市将街道成立业委会纳入年终绩效考核指标，由市政府督查室进行督查。

　　（二）物业服务实行“酬金制”，业主真正当家作主.上海、杭州、温州的个别小区实行酬金制,物业公司只为业主提供服务，依据服务合同收取酬金，物业管理开支则向业主实报实销，“酬金制”能让业主已明明白白消费,让物业降低风险，提高服务质量。

　　(三)对老旧小区停车位改造，在人口密集建设停车楼。近期，温州市政府为缓解停车难题，2015年拟对10个旧小区停车位进行改造,新增停车泊位500个，在市中心广场建设17层的停车楼，计划新增停车泊位15000个.

　　（四）改费为税。2014年，市政府组织多个部门到新加坡考察房地产市场，据考察回来的同志反馈，新加坡政府对住宅小区内的治安、卫生、绿化、设施维护费用均由政府承担，业主无需交物业费。针对我国物业收费普遍存在乱像问题，建议取消物业费，改为向房产所有者征收房产税，并重新定义房产税的含义，以解决长期以来，全

　　国物业收费各种乱像，解决物业收费难的问题，解决因物业收费引发的各种不安定因素。

　　六、加强我市住宅小区物业管理的对策

　　根据国家发改委关于放开部分价格的通知，使市场在资源配置中起决定性作用,促进相关服务行业发展，对地方实行定价管理的非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格放开的精神，结合我市的实际情况，提出对策如下：

　　(一）政府引导住宅小区成立业主委员会，提高成立业主委员会的比重.当前,我市物业管理存在的问题，表面上是物业服务政策相对满后,物业服务收费项目不明确，但再往深剖析，根本原因，在于物业服务企业与业主地位不对等，代表业主维护其利益、监督物业服务企业的业主自治组织缺位，以及双方沟通交流渠道缺失所致。我市住宅小区业主委员会成立比例不到二成。按照国家发改委放开物业服务价格的思路,加快成立业主委员会的步伐，物业服务价格才能放而不乱，有序健康发展.同时，建议借鉴上海、泉州、成都的经验，将业主委员会成立指标例入城区政府的年度考核指标。为促进我市业主委员会成立的比重，行业主管部门出台政策，简化成立手续，降低门槛。2014年4月22日《柳州晚报》组织柳州市物业服务管理促进恳请会，成立业委会维护业主地位成为大家的共识。

　　（二)认真贯彻《广西壮族自治区物业条例》第四条的规定。该《条例》第四条明确规定“乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下,具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷”。为改变前期

　　物业没期限的局面，即使小区因客观原因没有成立业主委员会，也不能超过三年。三年后，由小区所在地社区居民委员会在街道办事的指导和监督下业主委员会职责，监督物业运行管理,参考政府指导价（或市场调节价）制定物业服务收费标准。

　　（三）价格部门做好放开部分物业服务价格后规范物业服务企业价格行为指导和监督检查。重点为物业服务企业调整收费前必须向全体业主公布服务费收支情况及成本变化情况,且需业主大会同意方可执行.下一步，一是将落实放开部分物业服务价格政策。放开的物业服务价格范围是包括物业管理区域内停车服务收费、非保障性住房及办公用房物业服务收费.放开的物业收费实行市场调节价，由业主方与依照法定程序选聘的物业服务企业以物业服务合同的形式约定，合同应载明服务标准、收费标准等内容。收费标准必须做到：向全体业主公布服务费收支情况及成本变化情况；拿出制定或调整收费标准方案，说明调价理由和调价幅度,就方案与业主协商.对设立业主大会的小区,需经业主大会依照法定程序讨论同意后，与业主委员会签署或变更相关服务合同；未设立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意，方可签署或变更相关服务合同.新的收费标准确定后，物业服务企业或停车服务企业，应当按照明码标价的规定，将收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。二是公布我市的物业成本行情，加强对物业服务价格事中事后的监督和检查。

　　（四）想方设法解决停车难的问题。供求关系对价格高低起决定的作用，随着社会进入汽车时代，停车难已成为一个共性问题，因此对于物业公司在管理小区停车方面的努力应予以支持和理解，与此同

　　时，规划、建设部门必须以前瞻性的眼光把好关，要求开发商做足配套设施，政府想方法设法在老旧小区、人口密集区域建设公共停车位。

　　（五）建立价格信用信息库，推进社会信用体系建设。从2014年下半年起,我局开始着手建立柳州市价格信用信息库.拟建成1个市局总网，6县4城区、职工站子网的构架管理模式，做到价格监管和服务工作全覆盖。目前正在联合住建委对全市物业服务企业的资料进行了收集，主要收集工商营业执照、税务登记证、执法人员现场执法照片、检查记录、违法记录等.力争2015年建立柳州市价格信用库,并与柳州市社会信用体系网对接，实现信息共享、互联互通，及时向社会发布经营者价格诚信及价格失信信息，充分发挥正面教育，反面警示的作用,引导经营者诚信经营、守法经营，不断完善价格违法失信惩戒机制,在全社会范围内营造诚信守法意识.

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