小型商业综合体招商方案范文四篇

【综合体】乐曲结构形式之一。在一首乐曲中，结合两种以上不同结构原则所构成的曲体，称“综合体”， 以下是为大家整理的关于小型商业综合体招商方案4篇 , 供大家参考选择。

小型商业综合体招商方案4篇

第1篇: 小型商业综合体招商方案

综合体招商策划方案

【篇一：城市综合体的招商及策划】

城市综合体招商

近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。

在近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。

招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。本篇专题从阐述商业地产招商特点为出发点来介绍商业地产如何成功招商。

商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。

一、商业地产招商特点招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。

因此，对于商业地产商来说，掌握商业地产的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。与传统的商业招商相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。

1、招商时间长

商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。

（1）主力店群招商

主力店群作用主要有四个：

①有助于稳定整个项目的经营

主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。

②有助于整个项目的销售

知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。

③有助于增加消费群体

主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用。

④有助于提高租金收入

主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。

（2）中小店群招商

中小店群的作用主要有二个：

①业态组合需要

按业态组合设计招入中小店群，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求。

②项目主要利润来源

中小店的铺位租金往往是主力店的3—10倍，租金制定根据当地实际情况来定租金的比例，有的甚至更多，其中中小户租金总和是项目的主要利润来源。

2、租金租期悬殊

主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达二十年。其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始递增，递增在3%—10%。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。

3、招商难度大

招商的难度大在于项目建设期较长，主力店群对项目业态变化趋势把握不准，而营运商又缺乏经验。

二、商业地产招商误区

1、盲目定位，不切合实际

为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

2、缺乏整体招商规划

商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。

3、招商期望值过高

期望值过高的表现首先体现就是在租金上。在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，商场才能生存。

4、单纯依靠广告招商

招商针对地是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。

5、过分强调市场环境的影响

现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。

6、缺乏持续经营的商业管理观念

7、招商工作欠缺执行力

制定再完美的招商细节，如果没有完善有效的执行力，就如空中楼阁，无从谈起。招商执行要强化“言必行，行必果”，推行招商负责制。

另一方面，招商人员必须进行专业培训。没有经营方面的专业知识与客户不能形成有效地沟通，没有真正从经营者的角度解决问题，导致客户对项目信心不足，使招商工作举步艰难。

三、商业地产招商核心要决

1、合理的时机选择是成功招商的前提

（1）商业地产招商与销售

对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。

（2）商业地产招商与整个项目建设

由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。

①主力店招商时间的确定

由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品——商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。

②中小店群招商时间的确定

中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。

2、准确的前期规划是成功招商的基础

【篇二：城市综合体策划招商流程】

城市综合体策划、招商建议流程

一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研 邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。

1、市场条件成熟度调查

项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。

2、项目位臵可发展调查

商业房地产项目的位臵选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位臵能否适应就成为一个重要的问题

。

3、可发展规模调查判断

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位臵、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案

商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和 shopping mall 类型的商业房地产。娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、 ktv 等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状

况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。

三、项目组织确定和工作次序的建立

地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。

四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈 项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。

五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定 确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可

能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。同时将此研究作为招商销售的重要参考。

六、项目规划进行设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

七、设计方案的多方讨论

地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。建筑师的最大的

长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。

八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合

在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

九、项目方案的政府许可

项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。

【篇三：商业综合体招商筹备工作流程】

商业综合体招商筹备执行工作流程

1、获得立项资料和主力店合作信息20天

2、规划(概念)方案解读 20天

3、组织对本城市综合水平实地考察和市场调研分析(商业和物管) 5-10天

4、参与商业项目业态定位和设计要点研讨会，提供项目商业业态规划及设计建议书，完成设计要点会签。 2天

5、组织召开筹备工作会议(主要研讨方案设计成果评审 1天

6、招商人员招聘 15--30天

7、完成招商人员架构编制、招商管理制度、绩效考核、佣金发放制度、以及各种招商表格、薪酬方案和人员到岗计划 45---70天

8、获得面积数据,完成项目租赁决策文件编制

9、完成管理启动费测算和使用计划审批流程

10、完成招商费用预算和审批流程

11、临时办公用房及办公用品准备

12、制订商业招商政策和租金方案 30天30天30天20天30-40天

13、制订招商工作计划书及策划推广方案(广告媒体市调) 40天

14、招商人员培训及考核上岗 45天

15、跟进完成商业业态规划细化方案(第一版施工图对接)30天

16、招商前期准备工作 55天

2天 17、筹备工作会议(主要研讨招商与装修事宜)

18、商业招商及策划推广全面启动 招商预热期(意向洽谈;总体完成签约30%，

其中餐饮类完成50%) 50天

19、完成签约仪式和招商推介会 5天

20、 强势招商期(签约落位；总体完成签约50%，其中餐饮类完成70%) 80天

21、适时开展异地招商 30天

22、强势招商期(总体完成签约75%、其中餐饮类完成70--85%)

70天 招商收尾期(调整满铺；总体完成签约85%）

23、主力店交接 主力店物业管理界面对接入住 100--180天

24、主力店交付进场/进场日确认 180天

25、完成商业商铺装修准备工作 210天

26、商业交付进场与装修 餐饮类商铺装修 90天

27、非餐饮类商铺装修 45天

28、完成广告位招商 30天

29、大百货、主力店、次主力店的装修 120

这样的规定时间是以最快的速度完成以上工作，以上数据仅供参考

第2篇: 小型商业综合体招商方案

商业综合体策划方案

【篇一：商业综合体策划全案】

目 录

第一章 项目定位分析 ................................................... 4

第一节、项目地块属性分析 ............................................... 4

1、项目地理位置 ................................................................ 5

2、项目地质、水文、气候情况 .................................................... 5

3、项目地形、地貌 .............................................................. 5

4、项目的市政配套情况 .......................................................... 5

5、项目周边城市配套情况 ........................................................ 5

第二节、项目地块swot分析 .............................................. 6

1、优势 ........................................................................ 6

2、劣势 ........................................................................ 6

3、机会 ........................................................................ 6

4、威胁 ........................................................................ 6

第三节、项目定位 ....................................................... 7

1、总体定位 .................................................................... 7

2、项目的形象定位 .............................................................. 8

3、产品定位 .................................................................... 8

4、建筑风格定位 ................................................................ 9

5、目标客户定位 ............................................................... 10

6、物业管理定位 ............................................................... 11

第二章 项目规划设计 .................................................. 11

第一节、项目规划设计条件 .............................................. 11

第二节、项目技术指标 .................................................. 12

第三节、项目规划设计 .................................................. 13

1、规划设计理念 ............................................................... 13

2、规划设计指导思想 ........................................................... 13

3、总平规划设计布局要点 ....................................................... 14

4、建筑风格设计 ............................................................... 14

5、竖向空间设计 ............................................................... 14

6、户型设计 ................................................................... 14

7、景观设计 ................................................................... 15

8、总平交通设计 ............................................................... 15

9、供电设计 ................................................................... 15

10、消防设计 .................................................................. 16

11、防排烟 .................................................................... 16

12、结构设计 .................................................................. 16

13、给排水设计 ................................................................ 17

14、通风设计 .................................................................. 17

15、报警与联动 ................................................................ 18

16、煤气设计 .................................................................. 18

17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统 .......... 18

18、项目配套设施 .............................................................. 18

第三章 项目价格分析 .................................................. 19

第一节、住宅市场定价分析 .............................................. 19

1、可类比住宅项目及参数确定 ................................................... 19

2、本地块比较价格计算值 ....................................................... 20

第二节、商业市场定价分析 .............................................. 20

第四章 项目投资估算与资金筹措 ........................................ 21

1、建设成本估算 ............................................................... 21

2、静态总投资 ................................................................. 23

3、动态总投资 ................................................................. 23

4、资本金 ..................................................................... 24

5、资金筹借 ................................................................... 24

第五章 项目销售利润分析 .............................................. 25

1、初步产值利润分析 ........................................................... 25

2、盈亏平衡分析 ............................................................... 25

3、敏感分析 ................................................................... 26

4、项目开发现金流量表 ......................................................... 27

5、财务评价结论 ............................................................... 28

第六章 项目开发思路 .................................................. 29

商业建筑的开发思路 ............................................................ 29

第一节、项目策划 ...................................................... 29

1、市场调查 ................................................................... 29

2、项目定位策划 ............................................................... 29

第三节、项目设计 ...................................................... 30

第四节、项目建设 ...................................................... 30

第五节、项目推广 ...................................................... 30

第六节、项目销售 ...................................................... 31

第七节、项目招商管理 .................................................. 31

第八节、项目物业管理 .................................................. 31

结 论 ................................................................. 32

第一章 项目定位分析

第一节、项目地块属性分析

1、项目地理位置

项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。

分析：

a、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日

楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场

b、 历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表；

c、 项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。

2、项目地质、水文、气候情况

项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。

项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。

分析：

项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，

在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。

项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。

项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。

3、项目地形、地貌

项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。

分 析：

项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。

项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。

4、项目的市政配套情况

项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。

项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。

分 析：

a、据项目现有的周边市政配套情况，项目的水、电、气、通讯、排污可能从书林街，巡津街两个方向来，建议本项目在规划设计时，比较项目两面临路的情况，选择最经济、合适的市政配套方案。

b、书林街是是项目通往三市街商区和螺蛳湾商区的主要交通要道， 建议项目规划设计时，项目的主入口应选择在书林街上，同时，在巡津街一侧设次入口。

5、项目周边城市配套情况

由于本项目位于昆明市传统的老城区，周边、中学、小学、幼儿园、医院、等设施齐全。同时，步行程20分钟，分别可到三市街商区和螺蛳湾商区。可以满足现有社区的各类消费需求。

第二节、项目地块swot分析

1、优势

1.1、地段优势：地块位于一环路内，是城区的优势地位口岸。

1.2、城市配套优势：位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套；

1.3、交通优势：临城市主干道——巡津街；邻近一环路、东寺街、金碧路等城市主干

道，交通十分便利；附近有十几路公交车网络，出行方便、快捷；

1.5、景观优势：项目临近的盘龙江景观良好；

1.6、人文环境：紧靠昆明市最好的中学之一——昆明三中，浓郁的人文底蕴为项目形

象借势奠定了一定的先天基础；

1.7、地块优势：临街面长达115米左右，有利于商业地产的开发规划设计及后期经营。

2、劣势

2.1、项目位于昆明老城区，周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁，项目周围现状整体品质感不是很高。

2.2、项目地块较小，且开发条件苛刻。不利于规划设计。

【篇二：商业综合体策划案】

商

业

综

合

体

策

划

书

指导老师：崔凯、张海英

班级：建筑1102班

姓名：务超前

学号：2011001649

目 录

第一节：项目地块与太原城市关系分析研究

1、区位格局

2、交通格局

3、区域环境

4、商业层次

第二节：项目地块现状调研分析

1、建筑调研

2、商业调研

第二章：项目商业定位概念

第一节：项目开发的基本经济数据指标

第二节：项目商业整体定位

第三节：项目商业的功能定位

第四节：项目的形象定位

第五节：项目商业开发建议

第六节：项目地块swot分析

1、优势

2、劣势

3、机会

4、威胁

第三章：项目建筑设计概念

第一节：项目地块规划设计理念

第二节：项目地块建筑设计概念

结论：

第一章：项目地块现状研究

第一节、项目地块与太原城市关系分析研究

1、区位格局 项目位于太原市的老城区，基地地块北边是皇花馆住宅小区，南边是五一广场，西边有纯阳宫、山西饭店、和文瀛公园，东边是太原市的主干道五一路。

2、交通格局

项目地块紧邻太原市主干道五一路，距另外一条主干道迎泽大街也很近，交通十分便利。五一路和迎泽大街的车流量和人流量都很大，存在着庞大的消费群体。项目地块所在区域距太原市火车站较近，迎泽大街为接纳疏散来到太原的人口的主要道路，外来人口在通过迎泽大街流入太原市的过程中会经过基地地块所在的区域。

3、区域环境

项目位于太原市的老城区，周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑。有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店，有1943日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的五一大楼。同时基地周边有各式各样的商铺。周围的建筑样式多样，存在各个时期的建筑，在风格样式上都不统一。这就对项目的设计提出了一些难题，如何使得商业综合体能够和周围的环境相协调，如何进行商业综合体的风格样式的设计都成了难点，在设计中要详细的考虑到各个方面的因素。

4、商业层次

项目地块周边大型的商业中心有柳巷街区和古楼街区。以这两个商业区为中心向外辐射的区域内还分散有很多小型的商场饭店。

第二节、项目地块现状调研分析

1、建筑调研

因为项目位于老城区周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑，西边有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店。基地的北边为皇华馆居住区，分布着很多住宅楼。基地内部也有各个时期的建筑，有清朝的建筑皇华馆，有1943年日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的在当时很时尚的五一大楼，还有很多各式各样的小商铺，基地内部存在各个时期的建筑。皇华馆、五一路邮局和五一大楼都是需要保护的历史文化建筑。在建筑的建造过程中需要考虑到对这些历史文化建筑的保护。

2、商业调研

现在基地上最大的商业建筑是汇都购物中心，基地四周临近交通道路的几条边界上分布着很多小餐馆和小商铺。

第二章：项目商业定位概念

80米

60量 第一节、项目开发的基本经济技术指标 建筑高度：不超过 停车场：停车数量不超过

场地内绿地：面积不少于

4000㎡

基地占地面积：28350㎡

地下部分：8000㎡

地上部分：50000㎡

商业面积：24000㎡

写字楼：26000㎡

第二节、项目商业整体定位

迎合城市发展的节奏，塑造位于老城区中的标志性建筑，提供与城市发展进程相匹配的高档次住宅产品和生活商业中心。

基地位于老城区，周圈有很多住宅区存在着大量的消费人群，但附近多为小型的商铺或中低端的商场，柳巷钟楼等步行街也是面向大众化的商业街。随着城市的现代化进展和人们生活水平的提高需要这么一个高端的消费场所来满足人们的需求。项目应该主要定位为老城区中满足人们中高端消费需求的场所。同时由于场地靠近火车站太原的外来人群中存在着庞大的消费客户，同时可以考虑在项目中加入太原本地的特色产品的供应。

第三节、商业功能定位

餐饮

服装

娱乐

太原特产的出售

写字楼

第四节、项目形象定位

随着太原城市的发展老城区的建筑重新规划改造时会向现代风格的建筑这个方向靠拢，现在老城区的建筑样式各种各样，立面形体造型复杂，将来老城区的发展应向规整协调的方向调整。本项目的建造应符合城市的规划发展方向，项目的形象定位应为既能在空间上呼应已有的建筑，又能在风格和建筑的样式上同城市的发展相协调。

第五节、项目商业开发建议

要处理好和周围交通环境之间的联系，基地周边的道路交通压力本身就大不能因为项目的开发加大周边交通的压力。在建筑风格空间的处理上即要照应到已有的建筑又要考虑到将来城区的规划发展。要将一定的空间还给城市，让消费以外的人群也可以进入使用项目的空间。要利用已有的要保留的建筑来塑造项目的空间。

第六节、项目地块swot分析

1、优势

项目基地所在地交通便利，可到达性强。北边和东北边都是住宅区，同时靠近火车站和迎泽大街存在大量的当地的和外来的消费人群。

2、劣势

地块与主交通干道相接的三条边上都分布着文化保护建筑，对于项目的交通流线的设计有很大的影响。

3、机会

老城区中缺少大型的高端消费购物场所，项目在一定程度上具有优势。 4、威胁

项目地块西边本就有柳巷-古楼商业中心，同项目属于竞争关系，对项目具有较大威胁。

第三章、项目建筑设计概念

第一节、项目地块规划设计理念

将项目中的部分空间归还城市，通过场地的规划减缓周围的交通压力，为市民们创造丰富有趣的生活空间。

第二节、项目地块建筑设计概念

立足现代呼应未来发展，在建筑的设计上即要考虑到已有的周边环境，又要考虑的城区的未来发展。

【篇三：城市综合体商业地产招商方案2】

招商方案

一．正中商业广场项目简介

正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

我们的开发目标是：、

利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。

酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。

正中商业广场项目要实现五出：出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。

通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。

面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。

根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。

二．业态规划与商业布局

略

招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：

1.业态组合具有竞争优势。2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。

三．招商内容

正中商业广场项目招商目标的分解与确定

招商目标 餐饮娱乐

顶层花园 景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。 配备参与式娱乐设施

婚礼殿堂及白领演艺中心

5层 热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方 ，三家spa店1500平方米，新浩健康中心1000平方米

4层 美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳

3层 jc penny 1000平方米特色餐饮

va bene意大利餐厅

2层 上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。

一层 7000平方米

男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品 尖端电子产品：sony、三星专卖店 成都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克

负一层 家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米 国际名店5500平方米 白领音乐吧及音像店1500平方米，引进kfc及面点王

负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1万平方米停车场

负三层 停车场 15000平方米停车场所

地下停车总面积26000 停车数量1000辆

四． 招商团队建设及其约束激励

根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。

招商组织架构图

国外招商

以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。

要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。

委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。

兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。

为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：

略

第3篇: 小型商业综合体招商方案

商业综合体设计方案

项目名称：广州黄埔印象旧街区改造

项目地点：广州，黄埔

项目面积：10325㎡

参与设计：吕道伟、赖科、卢世磊

项目策略：刘星村

服务范围：项目策划及定位+空间整体包装设计+施工指导

项目类型：三旧改造设计/旧厂房设计/商业规划设计/休闲文化商务配套/精品酒店/SOHO办公

设计单位：空间印象

黄埔印象，位于广州黄埔东区。这是一个典型的先定位正确后达到空间设计精彩的案例。

他设计的独特之处，并不是在改造黄埔印象原有的两栋旧楼，而是空间印象利用策略型设计+360°视觉管理，做了一个综合性的休闲街区定位，很好地平衡了政府方、投资方和市场的关系。通过挖掘区域的时代精神，结合政府的发展政策，用最适宜的成本，打造了新的商业聚合点，填补了当地缺乏商业聚集中心的缺口。

改造方案出来后，自然是政府、投资方、市场三方皆大欢喜。项目围墙还没打出，铺面已经预订一空。几个月后，政府也下来红头文件：黄埔印象被评为黄埔区国家电子商务示范基地……

改造前实景图：

改造后效果图：

景观总平面图：

沿街剖面的柔性空间：

休闲广场、店面街铺的柔性空间：

开放：入口广场性质是开放、有序列感和层次感，带有人文气质的烙印。

交流：休闲文化核心广场，提供一个交流、谈论的场所，增添一份开放、活力的气质。

风情：配置各种业态的布置，内街商业街运用多种景观元素，保持怀旧放松的情怀，带来质感的居所体验。

黄埔印象改造后模型图

黄埔印象品牌形象

第4篇: 小型商业综合体招商方案

商业综合体活动策划方案

　　篇一：城市商业综合体策划书
　　城市综合体设计策划书
　　姓名：班级：学号： 日期：
　　城市商业综合体策划书
　　目录
　　第一章 项目地块现状研究
　　（一） 项目地块与太原城市关系分析研究
　　1) 区位格局
　　2) 交通格局
　　3) 区域环境
　　4) 商业层次
　　（二） 项目地块现状调研分析
　　1） 建筑调研
　　2） 商业调研
　　目 录
　　第一部分 市场回顾 .............................................................. 3
　　1.某某市商业零售市场发展状况 ................................................. 3
　　某某商业业态发展与城市商业空间发展的分析 ............................. 3 某某主要零售商业概况 ................................................. 4 现有商业网点的空间规划 ............................................. 4 某某未来商圈规划 ................................................... 5 主要商家介绍 ....................................................... 6 现有商业及网点建设中存在的问题及其原因分析 ......................... 9 2.某某市商业地产发展 ........................................................ 11
　　供求状况 ............................................................ 11 市场展望 ............................................................ 12 目前的问题及小结 .................................................... 13 ．不注重可持续经营 地产商经营管理水平有待提高 ...................... 13 城市商业发展的总体思路与目标 ........................................ 14 规划期限商业网点规划 ................................................ 14 规划范围 ............................................................ 15 规划依据?中华人民共和国城市规划法................................ 15 规划原则 ............................................................ 16 规划布局 ............................................................ 17 4.某某房地产住宅消费需求市场调查报告 .................................... 23 对所购房屋区域的选择以及人群分析 .................................... 23 报纸仍为获取房产信息的主要，网络、电视被选择的比例也较多 ........ 25
　　第二部分 项目所在蜀山区规划与商业特点 ........................................... 27
　　1．项目所在区域规划特征 ..................................................... 27
　　蜀山区商业网点规划 .................................................. 27 蜀山区商业发展概况 .................................................. 27 蜀山区商业的发展趋势 ................................................ 28
　　第三部分 项目初步思考分析 ....................................................... 28
　　1．项目所在区域规划特征 ..................................................... 28 2．项目位臵 ................................................................ 28 3．项目SWOT及动态竞争分析 .................................................. 29 4．项目定位思考............................................................. 30
　　项目总体定位方向 .................................................... 30 项目业态构成思考 .................................................... 30 项目主体消费者定位方法 .............................................. 32 5．建筑布局与策划初步建议 ................................................... 32
　　物业体量建议 ........................................................ 32 商业建筑策划初步建议 ................................................ 33 6．某某综合体盈利模式思考 ................................................... 39 7．目标经营商户定位 ......................................................... 40 8．项目市场形象定位（VMD商场整体形象） ..................................... 40
　　关于化妆品旗舰商店的视觉形象 ........................................ 40
　　整体装修风格——借鉴韩国乐天百货 .................................... 41 建筑规划与VMD方案建议 .............................................. 42 人流导入、货物进出统筹考虑 .......................................... 44 导示系统 ............................................................ 44 9．项目风险分析............................................................. 45
　　战略风险 ............................................................ 45 项目经营风险： ...................................................... 45 10．项目业态规划与操作初步建议 .............................................. 46
　　．把握业态调控规律为项目服务 ........................................ 46 结合优势资源 ...................................................... 47 11.项目财务概算............................................................. 49
　　项目收益方式比较 ................................................... 49 关于汽车百货自营的效益分析 ......................................... 50
　　项目招商阶段 ............................................................... 50 招商推广策略 ................................................................... 50
　　1．关于招商策划的几点建议 ................................................... 50 2．招商目标与顺序........................................................... 51 3．特殊商户招商建议 ......................................................... 51 4．综合体招商计划........................................................... 51 5．招商组织架构与人员构成 ................................................... 52 6．关于大型招商活动组织示例 ................................................. 52 经营管理阶段 ............................................................... 55 第一部分．开业推广策略.......................................................... 55
　　1．关于大型购物中心开业活动的策划与组织 ..................................... 55 2．开业前要完成开业前培训工作，开业前培训分为两类培训： ..................... 56 第二部分．组织运营 ............................................................. 56
　　1．装修标准建议............................................................. 56 2. 管理系统设计............................................................. 57 第三部分 项目服务计划.......................................................... 60
　　1．天象集团某某安福国际广场前期资金预算及工作进度表 ......................... 60
　　第一部分 市场回顾
　　1.某某市商业零售市场发展状况
　　某某商业业态发展与城市商业空间发展的分析
　　20XX年全国的人均GDP按购买力可比价计算为4580美元，从全国范围的经济发展水来看，考虑我国东西部地区差异，中国经济发展相对更成熟的东部沿海地区，目前的主流业态应该是shopping mall、大型综合超市、百货为主，同时主流业态的选择还受城市化的进程的影响。中国目前的城市化程度还不高，我国的主流业态的水平还只是停留在现代商业业态的程度。
　　20XX年，某某市生产总值（简称GDP）首次跨越千亿元，提前4年实现“千亿元”目标。初步测算，全年实现亿元，同比增长%%，人均GDP突破2万元，按户籍人口计算达到万元。此外，规模以上工业也得到了较快发展。某某全年实现规模以上工业总产值亿元，提前两年实现千亿元产值目标，新增产值过200亿元。
　　20XX年，某某GDP占全省比重的%%，比20XX年提高个百分点，对全省经济增长的贡献达到%%，拉动全省GDP增长近3个百分点；规模以上工业增加值、固定资产投资、地方财政收入、社会消费品零售总额占全省的比重分别达到%%、%%、%%和%%。
　　同比分别提高、、和个百分点，省会城市的中心地位进一步增强。 某某有着悠久历史的城市，有着厚重的文化和历史的积淀，城市发展相对稳定，其商业发展以文化、饮食、娱乐消费为典型特征。
　　从某某的人均GDP和城市化的水平来看，理论上某某的主流业态应该是大型购物中心、超市、专卖店、店等现代商业，百货商场、商业街、批发市场等。由于某某自身的消费特征：文化产业发达、饮食行业成熟，加之其优越的地理位臵和便利的交通，商业街、专业批发市场发展迅速。但大型购物中心、专卖店、店等相对滞后。商业业态还只是处在向在现代商业业态迅速过渡的阶段，商业空间结构正处在向多极化发展的阶段。
　　某某主要零售商业概况 现有商业网点的空间规划
　　某某商业网点的分布随着城市建设重点的变化而变化。20世纪80年代，某某城市建设以旧城改造为主，且多集中在老城区内并以长江路和金寨路沿线开发为主，因此，商业网点也多集中在老城区内，尤其是四牌楼、三孝口地区更为集中，并以长江路、金寨路沿线展开，这时期，商业网点的空间分布表现为在老城区内的高度集中。到了20世纪90年代，尤其是92年邓小平南巡讲话以后，某某市城市建设的重点由旧城改造转向新区开发，我市先后建立了高新技术产业开发区、某某市经济技术开发区和新站综合试验区，商业网点随着城市新区的建设逐渐向城市外围延伸、扩散。尤其是新站综合试验区,由于地理位臵好，交通便捷,又处于城市对外交通的窗口地区，商业网点建设得到较快发展。此外，原有商业较为发达的地区，如南七、安医附院、三里庵、西七里塘、周谷堆等地的商业网点得到了进一步的发展。从总体来看，商业网点的空间分布更趋向合理性，但老城区内商业网点无论是从发展规模还是水平，都是处于主导地位。城市的三级商业网点体系还需要进一步完善。
　　某某市市区大型商业网点现状分布一览表
　　篇三：一个成功的商业综合体
　　一个成功的商业综合体，是一个城市文化与灵魂的标签，是一个城市标志性的建筑，是一个城市商业价值最大化的完美体现。 雨润现代商业，中国商业综合体运营商。
　　雨润控股集团，是一家集食品、物流、商业、旅游、地产、金融和建设等七大产业于一体的大型企业集团。旗下拥有雨润食品和南京中商两家上市公司。集团年销售收入超千亿元。位列中国企业500强第112位，中国民营企业500强第8位，成为江苏省首批冲击世界企业500强优质民营企业。
　　南京中商是拥有70余年历史的中华老字号企业，公司秉承与时俱进、奋发进取的不懈精神，由过去的一个单体百货店，成为多业态并存，跨地域经营的现代商业集团、A股上市公司。
　　20XX年，雨润控股南京中商后，以南京中商为平台，将现代商业发展为雨润又一支柱产业。雨润现代商业集团，专注于商业综合体与高端住宅为一体的商业地产开发和运营，战略布局长三角、珠三角、京津冀城市群，全国百强县，中西部重点城市，发达地区等，实施全国版图内的全面覆盖。
　　雨润现代商业，以缔造城市生活梦想的高度，打造以商业为核心元素的商业综合体品牌——雨润广场。雨润广场是集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公于一体的一站式体验式商业中心和生活中心。涵盖九大主力业态：（主力百货、高档住宅、星级酒店、国际院线、商业街区、真冰溜冰场、美食餐饮、娱乐游乐、连锁超市）。
　　九大业态之一——主力百货。
　　中央百货是中商集团旗下连锁百货店，总营业面积近一百万平方米
　　…………
　　……
　　优质的商业资源，超前的规划理念，成就了雨润综合体在全国的快速发展。通过雨润广场模式在重点城市的复制，已在南京、常州、徐州、……开发建设了20余个商业综合体项目，开发面积超过一千万平方米。
　　雨润现代商业已成为中国优秀商业综合体运营商为企业愿景，依托雨润控股和南京中商两大产业平台，拥有一支优秀的商业地产规划、招商和运营管理团队，集合多业态的专业能力，统一定位、统一规划、统一招商、统一管理，实现区域和物业的快速增值及城市商业的繁荣。 计划到20XX年，雨润现代商业集团开发运行项目将达到50个，年销售规模突破300亿元。雨润广场，必将成为推动城市化发展的巨大引擎和城市地标。
　　雨润控股·雨润现代商业。
　　在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。
　　五彩城项目也已布局中国内地11个城市。
　　华润置地深度挖掘品质需求，从客户起居行为出发，提供从户型布局，人性化收纳设计、变形家具、地下车库、大堂公共空间的增值服务，并在管家服务、园区服务、地下空间利用、可售商业增值服务、景观增值服务进行试点研发。
　　华润置地坚持全国发展战略，持续提升地产价值链生产力，成为中国地产行业中最具竞争力和领导地位的公司。
　　。
　　以万象城为核心的“华润中心”都市综合体，不仅在华润置地的产品结构中占据十分重要的地位，而且已经成为国内都市更新的典范与综合商业地产的领先开发模式。
　　华润中心是一个以构筑城市理想、提升城市形象与竞争力为价值取向的崭新综合城市空间，代表着目前国内城市规划发展的最高水平。
　　

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